Появление в Воронеже обеспеченного "среднего класса", неизбежно привело к созданию на рынке недвижимости нового сегмента - рынка элитного жилья. Высокая плата за естественное желание человека - жить в наиболее комфортных условиях, - породила достаточное количество строительных фирм, готовых обеспечивать спрос. Вопрос только в том, насколько этому спросу соответствует качество.
Мы поставили себе цель - разобраться в реальной ситуации, сложившейся в Воронеже, классифицировав объекты по:
- качеству проекта;
- местоположению объекта;
- ценовой политике застройщика.
Самый поверхностный анализ рынка новостроек так называемого элитного жилья в Центре Воронежа показал полное отсутствие единых подходов к классификации уровней так называемой «элитности», как у застройщиков, так и у риэлтерских агентств Воронежа.
В основе своей, за элитное жилье выдаются многоэтажные дома и комплексы повышенной комфортности в центральной части города. Назовем ее условно - "золотая миля", тем более, что это понятие выдержало проверку временем и принято еще в 19 веке в Британской империи. Характеризуется оно расположением внутри условной границы наиболее дорогих объектов бизнеса, магазинов, гостинниц или - в нашем случае, - жилья. Для Воронежа это естественно сложившаяся территория, ограниченная улицами Бахметьева, Пеше-Стрелецкой, Урицкого и набережной Массалитинова.
В результате достаточно ограниченного предложения площадок под жилое строительство в центральной части Воронежа, большинство застройщиков позиционируют свои объекты исключительно как дорогое элитное жилье.
Однако не всегда и не во всем оно соответствуют даже базовым критериям домов премиум класса.
В качестве основы исследования мы взяли методологию сравнительного анализа рынка новостроек элитного жилья в центральной части Воронежа с аналогичным в Москве, мы установили полное отсутствие общих подходов в оценке критериев «элитности» жилой недвижимости на местном и столичном рынках.
На сегодняшний день элитную жилую недвижимость Москвы традиционно делят на 4 основных класса: «А» (Luxe), «A-», «В» и «С».
К характеристикам домов Класса «А» (Luxe, De Luxe) традиционно отнесены:
- Расположение в престижном районе - принцип "Золотой мили".
- Расположение в районе застройки других домов класса «А» и класса «А-» - принцип социальной однородности жильцов.
- Проект жилья должен быть разработан известным архитектурным бюро. Использование при отделке общих зон и парадного подъезда дорогостоящих материалов., удобство планировочных решений, размеры жилых помещений от 100 кв.м при высоте потолков от 3,3 м
- Свобода планировки квартир, предусматривающая индивидуальность решения.
- Ограничение количества квартир в постройке 50-ю.
- Высокая репутация застройщика.
- К классу «А» не может быть отнесено "вторичное" жилье.
- Огороженность территория благостроенного внутреннего двора.
- Обязательная закрытая, наземная, либо подземная парковка, предусматривающая 2-3 машиноместа «на квартиру».
- Высококачественные лифты, обеспечивающие минимальный уровень шума, система климат-контроля с фильтрацией воздуха и центральное кондиционирование, собственный тепловой пункт, дублирование системы электроснабжения, качественная и многоуровневая система фильтрации воды.
- Обеспечение высокого уровня безопасности, предусматривающее охрану, технические системы видеонаблюдения и контроля доступа.
- Наличие системы комплексного управления зданием при круглосуточной возможности использования услуг консьержа.
К элитному жилью класса «А-» относятся жилые комплексы, не соответствующие сразу всем критериям класса "А". Чаще всего это превышение лимита квартир - более 50-ти, расположение в менее престижном районе. Это влияет и на ценообразование.
Требования к характеристикам домов класса «В» снижены:
- Расположение в престижных районах города не является обязательным;
- Наличие большой придомовой территории ( до нескольких гектар) имеющей ландшафтный дизайн, детские площадки и гостевой паркинг;
- Количество квартир может доходить до пятисот и не имеет принципиального значения.;
- Не менее одного машиноместа на квартире в обязательной подземной парковке;
- Высота потолков может быть снижена (от 3 м);
- Требования к уровню безопасности практически на том же уровне - охрана, видеодомофоны, КПП;
- Предусмотрена развитая собственная инфраструктура (торговый центр, кафе и ресторан, фитнес-клуб, СПА-салон, возможны иные вариации).
К жилью класса «С», характеризуемого как «бизнес-класс» в Москве отностся построенные в 90-е годы "элитные дома". В то время в России рынок элитного жилья только зарождался, официальных классификаций не существовало, и застройщики руководствовались исключительно собственными критериями.
По сути "класс С" - это многоквартирные дома, имеющие огороженную территорию парковки.
В сводной таблице приведены данные по отдельным объектам и жилым комплексам, расположенным в зоне "Золотой мили", которые на воронежском рынке недвижимости позиционируются застройщиками как элитное жилье.
Параметр Качество проекта, является комплексным показателем, учитывающим технологию строительства, тип остекления и отделки фасадов, отделку и площадь квартир, высоту потолков, инженерное обеспечение и пр. (см. таблицу).
Примечание к таблице:
В исследовании проводилось сопоставление стоимости однокомнатных квартир, ценообразование которых определяется застройщиками на основе максимальных значений цены квадратного метра
в предлагаемом ими квартирном фонде строящихся объектов.
Используя приведенный классификатор при анализе предложений воронежских застройщиков (см. таблицу), можно с определенной долей уверенности сделать Вывод о том, что почти все строящиеся дома, которым присвоена характеристика "Элитных" в центральной части Воронежа, относятся исключительно к «бизнес классу».
