После покупки квартиры в ипотеку многие живут с ощущением, что жилье им не принадлежит и распоряжаться им нельзя. Причина тому - распространенное мнение: раз недвижимость находится в залоге у банка, то перейдет покупателю только после погашения ипотеки. Так ли это на самом деле и что можно делать с ипотечной квартирой, давайте разбираться.
Особенность ипотечной квартиры
Ипотечное жилье переходит в собственность покупателя сразу после подписания договора купли-продажи. Но так как деньги давал банк, он тоже имеет некоторые права на квартиру. Из-за этого все действия, которые могут повлиять на стоимость жилья, нужно согласовывать с банком. Если заемщик проигнорирует это правило, то в лучшем случае заплатит штраф, в худшем - лишится недвижимости. Незаконные действия скрыть не получится, потому что сотрудники банка имеют право проверять квартиру.
Прописка
Правила оформления прописки указываются в ипотечном договоре. Банки не против, чтобы прописались ближайшие родственники заемщика - родители, супруг и дети. В некоторых организациях даже не требуется разрешение. Сложности возникают с пропиской третьих лиц. Она возможна, если указана в договоре, и требует согласия банка.
Ремонт
Ремонт можно делать. Проблемы будут только с перепланировкой. Сначала ее нужно согласовать с жилищной инспекцией. Потом обратиться в страховую компанию за одобрением. Затем - в банк за разрешением. Если из-за перепланировки стоимость жилья уменьшится, документы вы не получите.
Сдача в аренду
Можно сдавать жилье или нет, указывают в договоре. Обычно это запрещается, потому что жильцы могут повлиять на стоимость недвижимости. Если же вам повезло, то нужно обратиться в страховую компанию и получить согласие банка. Если в договоре ничего не сказано об аренде, то сдавать квартиру можно без разрешения на срок, не превышающий срок ипотеки.
Оборудование офиса и магазина
Жилое помещение можно переводить в нежилое, только если на нем нет обременения. Ипотечная квартира под этот случай не подходит, потому что находится под залогом у банка. Если вам нужно помещение для офиса или магазина, то покупайте коммерческую недвижимость.
Продажа и дарение
Ипотечное жилье можно продать и подарить с согласия банка. Сделку одобряют нечасто, потому что смена собственника - большой риск для заимодателя. Если заранее знаете, что будете дарить квартиру, то сразу настаивайте на указании этого пункта в договоре. Помните, что оформить сделку в обход банка не получится: он узнает об этом от Росреестра.
Обмен
Обменять квартиру можно, если это предусмотрено договором. Даст банк разрешение или нет, зависит от того, сколько лет вы выплачиваете кредит, были ли у вас просрочки, ликвидно ли новое жилье, отвечает ли оно требованиям компании, есть ли рядом отделение банка. Если новая квартира эквивалентна старой или принесет больше выгоды кредитной организации, то разрешение, скорее всего, выдадут.
Повторный залог
Чтобы рефинансировать кредит или выйти из трудного финансового положения, разрешается закладывать ипотечную квартиру еще раз. Делать это непросто. Во-первых, ваш банк может не дать разрешения. Во-вторых, не каждая кредитная организация согласится оформить последующую ипотеку.
Завещание
Квартиру можно завещать с согласия банка. Если она является совместно нажитым имуществом супругов, то заемщик распоряжается только половиной. Без завещания квартира вместе с ипотекой и штрафами достается наследникам в порядке очереди. Если их несколько, каждый погашает задолженность соразмерно своей доле. Если заемщик застраховал жизнь и его смерть признали страховым случаем, то страховая компания сама выплатит ипотеку. Если квартира наследникам не нужна, они могут отказаться от нее и тогда жилье перейдет банку.
