Есть темы, которым не посчастливилось войти в список постоянно обсуждаемых проблем. Они, однако, не перестают от этого быть интересными и важными. Одна из таких тем – урбанистика – принадлежит именно к этому разряду. Пройти мимо этой науки сегодня, когда каждому понятно, что города и поселки наши "для счастья мало оборудованы", нельзя. Мы и не проходим. О том, как настоящие урбанисты дирижируют городской симфонией, рассказывает сегодня Ирина Ирбитская, руководитель архитектурного бюро "Платформа" (Москва), член Голландско-российского архитектурного форума, автор новых методик освоения территорий, – добрый друг журнала «Парадный квартал».
"постгламурный" девелопмент
В "тучные годы" в Москве и Подмосковье процветал так называемый "гламурный девелопмент", когда основным способом развития проектов была закачка денег в дорогую недвижимость. С приходом кризиса эта модель лопнула: деньги стали намного дороже, а спрос резко сжался. При этом земли у лендлордов и девелоперов по-прежнему очень много и развивать ее все равно надо. Наверное, всем уже понятно, что золотой век не вернется и что надо искать эффективные, адекватные нынешнему времени решения в сфере стройки, градостроительства и архитектуры.
Направлений поиска таких эффективных решений я бы обозначила несколько. Первое направление – это поиски новой типологии поселений. Раньше рынок съедал все, и это порождало примитивные решения – "Мой друг построил поселок таунхаусов на Новориге и удачно продал. Значит, и я построю таунхаусы". В результате выстроенные в те годы коттеджные поселки похожи друг на друга, как близнецы.
Сегодня застройщики начинают понимать, что нужны более сложные решения. Одна из докризисных догм гласила, что поселки должны быть однородными по типу недвижимости. От этой догмы придется отказаться. В одном проекте могут быть и коттеджи, и таунхаусы, и большие апартаменты, и маленькие студии.
Необходимость разнообразия на одной территории очевидна. Представьте себе город, в котором живут одни банкиры. В соседних поселениях – дворники и булочники. Это абсурд. Монопоселения так же, как и моногорода, нежизнеспособны. Разнообразие – это, конечно, головная боль для девелопера. Но это и преимущество, его рессора, которая диверсифицирует риски.
Девелоперы, землевладельцы и покупатели начинают задумываться о среде жизни. Почему даже в заштатном европейском городке приятно находиться и пройтись по улицам, а в дорогих подмосковных поселках – нет? Люди начинают понимать, что большинство нынешних коттеджных поселков с их заборами и отсутствием мест для общения – это гетто, где каждый замурован в своей недвижимости. Убогая жизненная среда!
Второе направление – экономичное строительство. Очевидно, что сегодня необходимо строить недорого. Продвинутые девелоперы уже не только ездят на европейские строительные выставки, но изучают и применяют российские инновации. Почему? Все европейское дорого при нынешнем курсе евро. К тому же трансфер западных технологий в Россию – это весьма сложная тема. Речь идет и о культуре производства, и о других требованиях к исходному сырью, и о массе других сложностей. Я знаю девелоперов, уже экспериментирующих с новыми отечественными материалами и системами строительства.
Третье направление – применение социальных технологий. Для развития территорий нужно использовать потенциал культурных мероприятий. Как до кризиса раскручивали коттеджный поселок? В общем-то, по единому клише – делали вычурные и дорогие фасады, запускали дорогие рекламные кампании... А ведь можно добиться эффекта с принципиально иным бюджетом! Я как-то занималась поселками в Подмосковье, рядом с рекой Истрой. Идея лежала на поверхности: на территории вдоль реки, где все равно нельзя строить, можно создать зону отдыха и проводить джазовые фестивали еще до всякого строительства. И таким образом раскрутить место, создать позитивный образ проекта и сформировать пул потенциальных покупателей еще до начала стройки.
Более сложная схема была предложена в одном из проектов в Калининграде (о ней я подробно рассказывала в майском номере "Парадного квартала" за 2010 год). Так вот, там девелопер в качестве нагрузки за право освоения участка должен был привести в порядок большой парк. Мы предложили ему из расходной статьи сделать доходную. Был разработан целый спектр технологий. Во-первых, часть парка могла бы обслуживаться фитнес-центром, который должен был разместиться в новом квартале. Польза двойная: фитнес-центр получал конкурентные преимущества (возможность устроить спортивные площадки на открытом воздухе, беговые и велосипедные дорожки), а застройщик облагораживал часть парка чужими руками. Во-вторых, путем особых технологий можно задействовать в благоустройстве жителей окрестных кварталов. Опять же взаимовыгодная польза: жители, вложив свой труд, получали места для прогулок, к примеру, женщин с детьми, а застройщик снижал издержки. В-третьих, мы предложили парк превратить в парк-биеннале. Показали и заказчику, и администрации Калининграда преимущества фестивалей искусства. Да, сами биеннале много денег не приносят, но активное место – это прекрасная площадка для рекламных объектов. Кроме того, часть оригинальных элементов нового парка из предоставленных застройщиком материалов можно отдать под реализацию местным художникам и креативным людям. Опять же застройщик снижает свои издержки. Сам парк становится ярким местом, генерирующим потоки посетителей и гостей города. Фестивали искусства и рекламные инсталляции дают доход для поддержания парка в порядке, загружают расположенные рядом гостиницы и в целом оживляют культурную жизнь и экономику города. При этом резко возрастает цена и ликвидность недвижимости в новом квартале, прилегающем к парку интернациональных биеннале. И все это – чужими руками!
Но чтобы реализовать такой проект, абсолютно необходимо владение социальными технологиями и технологиями культурной индустрии, а также видение проекта в европейском контексте. Никакой участок не может рассматриваться как локальное место в безвоздушном пространстве. Надо всегда рассматривать его в контексте окружения, развития региона, связей с другими регионами. В случае Калининграда очевидно, что проект должен иметь "европейскую составляющую", должен интегрироваться в более широкий контекст, искать свою нишу в глобальном мире. От этого город станет привлекательнее и выиграют все, включая девелоперов и инвесторов. Важно, что подобным методом можно поднять любую территорию. Причем успех больше зависит от идеи, чем от количества вложенных денег. |nextpage| город – единственная гуманная среда выживания человека
Современный город – это компактный город. В градостроительстве особенно важно отказаться от стереотипов и догм. Последние несколько лет навязывалось представление, что страну спасет коттеджная застройка. Это ошибка. "Одноэтажная Америка" с рядами одинаковых домиков – скучная и несовременная среда жизни. Там нет живых общественных пространств, чтобы посидеть с друзьями в кафе или пройтись по магазинам. Там незачем гулять пешком, обязательно нужно передвигаться на машине. Прогулка исключена из повседневной жизни. Это среда с очень урезанным общением. Исследования показывают, что американцы все меньше удовлетворены своей субурбией, потому что качество жизни не определяется только лишь качеством индивидуального дома. Какова же альтернатива коттеджным поселкам? Единственная гуманная среда выживания человека – город. Совместить преимущества плотных городских связей с комфортным жильем реально.
Современный город – город, где комфортно пешеходу, а не машине. Такой город экологичен – и дело далеко не только в качестве воздуха. Компактный город потребляет намного меньше энергии, чем растянутое на десятки километров коттеджное море. В частности, экономия идет за счет того, что люди не проезжают десятки километров на автомобилях. Понятно, что в таком городе нужна современная система общественного транспорта. Посмотрите, что происходит в Москве. Горожане чаще просто прячутся в машинах от некомфортной городской среды, чем используют их как эффективное средство передвижения. На метро передвигаться по городу быстрее.
Современный город – это разнообразная застройка. Строительство однообразных, плохо спроектированных панельных домов в столице России – это вообще преступление против здравого смысла. Город – разнообразие впечатлений при прогулке, разнообразие типов застройки.
Наконец современный город – это пространство общения, среда развитых коммуникаций между людьми. Если посмотрим на историю развития технологий в последние годы, то увидим, что на передовой прогресса – именно средства связи между людьми. Мобильная связь и Интернет с социальными сетями. Это не случайно. Мир интегрируется. Коммуникация становится все более и более важной, а общение все больше осознается как одна из важнейших ценностей. Городская среда должна создавать пространства коммуникации – именно здесь и возникают новые идеи.
Важно, что высокая плотность городской среды вовсе не означает высокой этажности. Высокую плотность застройки, то есть большое количество единиц жилья на определенной площади земельного участка, можно создать и за счет среднеэтажной застройки. Это можно сделать даже за счет малоэтажной застройки. В России есть миф, что районы панельных многоэтажек выгодны с точки зрения экономики, потому что дают на выходе много жилья. Это не так. Большая этажность в таких районах компенсируется и огромными расстояниями между домами. Для многих застройщиков парадокс, но квартал шести-восьмиэтажной застройки может дать жилья больше, чем район семнадцатиэтажек. Про разницу в качестве жизни неловко и говорить.
урбанисты – доктора городов
Жилье в советских городах было придатком промышленности, сегодня необходимо сделать города удобными для людей и современными. Сейчас очень подходящее для этого время, да и денег для строительства мегапроектов сегодня все равно нет.
Комфортная среда – это не просто красивые фасады. Необходимо разрабатывать сценарии эффективной жизни на территории. Что, кстати, не так и дорого. К примеру, наши спальные районы абсолютно лишены уюта и приватности. Огромный двор в силу своего размера и отсутствия границ сливается с городским пространством – и перестает быть своим. Без четкого зонирования не может быть и разнообразия дворовой жизни. Хаотично припаркованные автомобили окончательно лишают такой двор комфорта.
Что можно сделать? Первое: можно делать многоуровневые парковки с эксплуатируемой кровлей. На крыше могут быть спортивные площадки, дворовые кафе, если жителей достаточно много. При этом автомобили забираются с проездов и концентрируются в одном месте. Второе: можно разделить двор на площадки по интересам. Границы могут быть разными: живые изгороди, искусственные холмы, многофункциональные стены. Стена может быть и планшетом – на ней будут рисовать дети, и мини-скалодромом, и скамейкой. В таком дворе у каждого жителя – пенсионера, подростка, мамы с ребенком – появляется свой клуб. А у каждой из зон появляются свои хозяева, которые их обустраивают. Для реализации такого проекта нужны скорее не деньги, а разработка сценария бесконфликтной дворовой жизни и взаимодействия жителей.
Но мне не особенно нравится игра в примеры. К каждому поселению нужен индивидуальный подход. Существуют тысячи лекарств, и вряд ли есть смысл описывать действие каждого. Искусство врача в том, чтобы правильно поставить диагноз и подобрать курс лечения. И градостроитель, и урбанист точно так же ведут себя по отношению к городу: изучают его, исследуют процессы, находят слабые места и точки потенциального роста. На основе этого создают стратегию развития, которая могла бы раскрыть заложенный потенциал, и предлагают конкретные сценарии для отдельных территорий.
Беда в том, что в России нет профессии урбаниста, нет специалиста по городам. Сегодня почти утрачена советская градостроительная школа, а новая не сформирована. У властей пока нет понимания, что урбанист – это отдельная, комплексная профессия. Специалистов по градостроительству готовят в архитектурных вузах с устаревшей системой образования. Архитектор и урбанист у нас считаются художниками. Реально же урбанист – это человек с другим складом ума, владеющий огромными массивами информации из разных областей знания и умеющий с ними работать. В урбанистике нет места творческому произволу. Города – это не просто рисунки. В городах живут люди.
Лучшие урбанисты мира, такие, как Ричард Найт, – это как раз доктора городов. Сложность профессии урбаниста в том, что каждый город – очень сложный механизм. И за последний век жизнь города невероятно усложнилась. Сегодня урбанист – это скорее дирижер, организующий работу десятков специалистов по транспорту и демографии, налогам и праву, территориальному развитию и финансам и так далее.
Впрочем, и в России не все безнадежно. Есть урбанисты и градостроители, способные вывести наши города на мировой уровень. Формируется школа территориального планирования на базе Академии народного хозяйства. Более того, я уверена, что именно в России в ближайшие годы появится урбанистика нового поколения. Во многом потому, что в сравнении с развитыми странами в России нет традиций, сдерживающих инновации.
Источник: Каталог недвижимости "Парадный квартал"
"постгламурный" девелопмент
В "тучные годы" в Москве и Подмосковье процветал так называемый "гламурный девелопмент", когда основным способом развития проектов была закачка денег в дорогую недвижимость. С приходом кризиса эта модель лопнула: деньги стали намного дороже, а спрос резко сжался. При этом земли у лендлордов и девелоперов по-прежнему очень много и развивать ее все равно надо. Наверное, всем уже понятно, что золотой век не вернется и что надо искать эффективные, адекватные нынешнему времени решения в сфере стройки, градостроительства и архитектуры.
Направлений поиска таких эффективных решений я бы обозначила несколько. Первое направление – это поиски новой типологии поселений. Раньше рынок съедал все, и это порождало примитивные решения – "Мой друг построил поселок таунхаусов на Новориге и удачно продал. Значит, и я построю таунхаусы". В результате выстроенные в те годы коттеджные поселки похожи друг на друга, как близнецы.
Сегодня застройщики начинают понимать, что нужны более сложные решения. Одна из докризисных догм гласила, что поселки должны быть однородными по типу недвижимости. От этой догмы придется отказаться. В одном проекте могут быть и коттеджи, и таунхаусы, и большие апартаменты, и маленькие студии.
Необходимость разнообразия на одной территории очевидна. Представьте себе город, в котором живут одни банкиры. В соседних поселениях – дворники и булочники. Это абсурд. Монопоселения так же, как и моногорода, нежизнеспособны. Разнообразие – это, конечно, головная боль для девелопера. Но это и преимущество, его рессора, которая диверсифицирует риски.
Девелоперы, землевладельцы и покупатели начинают задумываться о среде жизни. Почему даже в заштатном европейском городке приятно находиться и пройтись по улицам, а в дорогих подмосковных поселках – нет? Люди начинают понимать, что большинство нынешних коттеджных поселков с их заборами и отсутствием мест для общения – это гетто, где каждый замурован в своей недвижимости. Убогая жизненная среда!
Второе направление – экономичное строительство. Очевидно, что сегодня необходимо строить недорого. Продвинутые девелоперы уже не только ездят на европейские строительные выставки, но изучают и применяют российские инновации. Почему? Все европейское дорого при нынешнем курсе евро. К тому же трансфер западных технологий в Россию – это весьма сложная тема. Речь идет и о культуре производства, и о других требованиях к исходному сырью, и о массе других сложностей. Я знаю девелоперов, уже экспериментирующих с новыми отечественными материалами и системами строительства.
Третье направление – применение социальных технологий. Для развития территорий нужно использовать потенциал культурных мероприятий. Как до кризиса раскручивали коттеджный поселок? В общем-то, по единому клише – делали вычурные и дорогие фасады, запускали дорогие рекламные кампании... А ведь можно добиться эффекта с принципиально иным бюджетом! Я как-то занималась поселками в Подмосковье, рядом с рекой Истрой. Идея лежала на поверхности: на территории вдоль реки, где все равно нельзя строить, можно создать зону отдыха и проводить джазовые фестивали еще до всякого строительства. И таким образом раскрутить место, создать позитивный образ проекта и сформировать пул потенциальных покупателей еще до начала стройки.
Более сложная схема была предложена в одном из проектов в Калининграде (о ней я подробно рассказывала в майском номере "Парадного квартала" за 2010 год). Так вот, там девелопер в качестве нагрузки за право освоения участка должен был привести в порядок большой парк. Мы предложили ему из расходной статьи сделать доходную. Был разработан целый спектр технологий. Во-первых, часть парка могла бы обслуживаться фитнес-центром, который должен был разместиться в новом квартале. Польза двойная: фитнес-центр получал конкурентные преимущества (возможность устроить спортивные площадки на открытом воздухе, беговые и велосипедные дорожки), а застройщик облагораживал часть парка чужими руками. Во-вторых, путем особых технологий можно задействовать в благоустройстве жителей окрестных кварталов. Опять же взаимовыгодная польза: жители, вложив свой труд, получали места для прогулок, к примеру, женщин с детьми, а застройщик снижал издержки. В-третьих, мы предложили парк превратить в парк-биеннале. Показали и заказчику, и администрации Калининграда преимущества фестивалей искусства. Да, сами биеннале много денег не приносят, но активное место – это прекрасная площадка для рекламных объектов. Кроме того, часть оригинальных элементов нового парка из предоставленных застройщиком материалов можно отдать под реализацию местным художникам и креативным людям. Опять же застройщик снижает свои издержки. Сам парк становится ярким местом, генерирующим потоки посетителей и гостей города. Фестивали искусства и рекламные инсталляции дают доход для поддержания парка в порядке, загружают расположенные рядом гостиницы и в целом оживляют культурную жизнь и экономику города. При этом резко возрастает цена и ликвидность недвижимости в новом квартале, прилегающем к парку интернациональных биеннале. И все это – чужими руками!
Но чтобы реализовать такой проект, абсолютно необходимо владение социальными технологиями и технологиями культурной индустрии, а также видение проекта в европейском контексте. Никакой участок не может рассматриваться как локальное место в безвоздушном пространстве. Надо всегда рассматривать его в контексте окружения, развития региона, связей с другими регионами. В случае Калининграда очевидно, что проект должен иметь "европейскую составляющую", должен интегрироваться в более широкий контекст, искать свою нишу в глобальном мире. От этого город станет привлекательнее и выиграют все, включая девелоперов и инвесторов. Важно, что подобным методом можно поднять любую территорию. Причем успех больше зависит от идеи, чем от количества вложенных денег. |nextpage| город – единственная гуманная среда выживания человека
Современный город – это компактный город. В градостроительстве особенно важно отказаться от стереотипов и догм. Последние несколько лет навязывалось представление, что страну спасет коттеджная застройка. Это ошибка. "Одноэтажная Америка" с рядами одинаковых домиков – скучная и несовременная среда жизни. Там нет живых общественных пространств, чтобы посидеть с друзьями в кафе или пройтись по магазинам. Там незачем гулять пешком, обязательно нужно передвигаться на машине. Прогулка исключена из повседневной жизни. Это среда с очень урезанным общением. Исследования показывают, что американцы все меньше удовлетворены своей субурбией, потому что качество жизни не определяется только лишь качеством индивидуального дома. Какова же альтернатива коттеджным поселкам? Единственная гуманная среда выживания человека – город. Совместить преимущества плотных городских связей с комфортным жильем реально.
Современный город – город, где комфортно пешеходу, а не машине. Такой город экологичен – и дело далеко не только в качестве воздуха. Компактный город потребляет намного меньше энергии, чем растянутое на десятки километров коттеджное море. В частности, экономия идет за счет того, что люди не проезжают десятки километров на автомобилях. Понятно, что в таком городе нужна современная система общественного транспорта. Посмотрите, что происходит в Москве. Горожане чаще просто прячутся в машинах от некомфортной городской среды, чем используют их как эффективное средство передвижения. На метро передвигаться по городу быстрее.
Современный город – это разнообразная застройка. Строительство однообразных, плохо спроектированных панельных домов в столице России – это вообще преступление против здравого смысла. Город – разнообразие впечатлений при прогулке, разнообразие типов застройки.
Наконец современный город – это пространство общения, среда развитых коммуникаций между людьми. Если посмотрим на историю развития технологий в последние годы, то увидим, что на передовой прогресса – именно средства связи между людьми. Мобильная связь и Интернет с социальными сетями. Это не случайно. Мир интегрируется. Коммуникация становится все более и более важной, а общение все больше осознается как одна из важнейших ценностей. Городская среда должна создавать пространства коммуникации – именно здесь и возникают новые идеи.
Важно, что высокая плотность городской среды вовсе не означает высокой этажности. Высокую плотность застройки, то есть большое количество единиц жилья на определенной площади земельного участка, можно создать и за счет среднеэтажной застройки. Это можно сделать даже за счет малоэтажной застройки. В России есть миф, что районы панельных многоэтажек выгодны с точки зрения экономики, потому что дают на выходе много жилья. Это не так. Большая этажность в таких районах компенсируется и огромными расстояниями между домами. Для многих застройщиков парадокс, но квартал шести-восьмиэтажной застройки может дать жилья больше, чем район семнадцатиэтажек. Про разницу в качестве жизни неловко и говорить.
урбанисты – доктора городов
Жилье в советских городах было придатком промышленности, сегодня необходимо сделать города удобными для людей и современными. Сейчас очень подходящее для этого время, да и денег для строительства мегапроектов сегодня все равно нет.
Комфортная среда – это не просто красивые фасады. Необходимо разрабатывать сценарии эффективной жизни на территории. Что, кстати, не так и дорого. К примеру, наши спальные районы абсолютно лишены уюта и приватности. Огромный двор в силу своего размера и отсутствия границ сливается с городским пространством – и перестает быть своим. Без четкого зонирования не может быть и разнообразия дворовой жизни. Хаотично припаркованные автомобили окончательно лишают такой двор комфорта.
Что можно сделать? Первое: можно делать многоуровневые парковки с эксплуатируемой кровлей. На крыше могут быть спортивные площадки, дворовые кафе, если жителей достаточно много. При этом автомобили забираются с проездов и концентрируются в одном месте. Второе: можно разделить двор на площадки по интересам. Границы могут быть разными: живые изгороди, искусственные холмы, многофункциональные стены. Стена может быть и планшетом – на ней будут рисовать дети, и мини-скалодромом, и скамейкой. В таком дворе у каждого жителя – пенсионера, подростка, мамы с ребенком – появляется свой клуб. А у каждой из зон появляются свои хозяева, которые их обустраивают. Для реализации такого проекта нужны скорее не деньги, а разработка сценария бесконфликтной дворовой жизни и взаимодействия жителей.
Но мне не особенно нравится игра в примеры. К каждому поселению нужен индивидуальный подход. Существуют тысячи лекарств, и вряд ли есть смысл описывать действие каждого. Искусство врача в том, чтобы правильно поставить диагноз и подобрать курс лечения. И градостроитель, и урбанист точно так же ведут себя по отношению к городу: изучают его, исследуют процессы, находят слабые места и точки потенциального роста. На основе этого создают стратегию развития, которая могла бы раскрыть заложенный потенциал, и предлагают конкретные сценарии для отдельных территорий.
Беда в том, что в России нет профессии урбаниста, нет специалиста по городам. Сегодня почти утрачена советская градостроительная школа, а новая не сформирована. У властей пока нет понимания, что урбанист – это отдельная, комплексная профессия. Специалистов по градостроительству готовят в архитектурных вузах с устаревшей системой образования. Архитектор и урбанист у нас считаются художниками. Реально же урбанист – это человек с другим складом ума, владеющий огромными массивами информации из разных областей знания и умеющий с ними работать. В урбанистике нет места творческому произволу. Города – это не просто рисунки. В городах живут люди.
Лучшие урбанисты мира, такие, как Ричард Найт, – это как раз доктора городов. Сложность профессии урбаниста в том, что каждый город – очень сложный механизм. И за последний век жизнь города невероятно усложнилась. Сегодня урбанист – это скорее дирижер, организующий работу десятков специалистов по транспорту и демографии, налогам и праву, территориальному развитию и финансам и так далее.
Впрочем, и в России не все безнадежно. Есть урбанисты и градостроители, способные вывести наши города на мировой уровень. Формируется школа территориального планирования на базе Академии народного хозяйства. Более того, я уверена, что именно в России в ближайшие годы появится урбанистика нового поколения. Во многом потому, что в сравнении с развитыми странами в России нет традиций, сдерживающих инновации.
Источник: Каталог недвижимости "Парадный квартал"
