По подсчетам Российской гильдии риелторов, по итогам прошлого года Воронеж оказался лидером среди крупных городов страны по подорожанию жилья. До нашей планки в 17% больше никто не дотянул. Участники рынка объясняют такую ситуацию дефицитом новостроек, вызванным кризисом 2009 года. С другой стороны, риелтеры предупреждают, что уже через несколько лет в столице Черноземья предложение может значительно превысить спрос на квартиры.
По сообщению гильдии отечественных риелтеров, если в Москве и Петербурге цены на жилье выросли незначительно, то в некоторых крупных регионах увеличение цен оказалось довольно существенным. Причем Воронеж в данном перечне оказался на первом месте - за минувший год стоимость квартир у нас увеличилась на 17%. В местном агентстве «Трансферт» динамику цен объясняют дефицитом предложения и ажиотажным спросом. Дескать, с 2009-го кризисного года ввод жилых домов в городе сократился, образовался дефицит.
После Воронежа в рейтинге гильдии значится Екатеринбург, где квартиры подорожали на 16,7%, и объяснения роста цен схожие – высокий спрос, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, из-за недостатка новостроек. По аналогичным причинам в Ярославле квартиры подорожали на 15,2%, в Нижнем Новгороде - на 13,4%, в Тольятти - на 12%, в Курске и Смоленске - на 10%. Впрочем, то, что именно в нашем городе население стало активней вкладывать средства в недвижимость, стало понятно и после подведения итогов 2011 года региональным управлением Росреестра. По данным службы, количество зарегистрированных договоров, предметом которых являются жилые помещения и права на них, увеличилось на 56% - до 51,2 тысяч (в 2010-м было 32,8 тыс.). При этом, очевидно, граждане высоко оценивают эффективность вложений в недвижимость. Ипотеку в 2011-м зарегистрировали более 13 тысяч воронежцев, что на 75% превышает результаты позапрошлого года.
Эскизный проект застройки 16,5 га на ул.Шишкова, 140 б
На движение рынка сразу же отреагировали финансовые организации. По подсчетам федеральной прессы, с начала года ставки по ипотеке подняли уже 11 крупных банков, рублевые займы стали дороже в среднем на 1% годовых. В итоге средняя ставка кредита в 20 ведущих ипотечных банках с октября по март выросла до 12,74% годовых. А такой тренд явно противоречит планам правительства страны, которое в ближайшие годы собирается решить «вековую жилищную проблему». Не даром премьер-министр Владимир Путин обещал, что к 2016 году в России будет возводиться около 100 млн кв. м жилья (пока получаются лишь 60 млн), а к 2020 году - более 140 млн кв. м.
Правда, сами строители в собственные силы, кажется, верят не особо. И по-прежнему жалуются на внешние факторы, мешающие им достигать высоких результатов. В прошлом месяце социологический опрос 17 крупнейших стройкомпаний показал, что больше всего у них вызывают тревогу неопределенные экономические перспективы страны (71% ответов), нехватка квалифицированных специалистов (41%) и изменчивое законодательство (47%). Также, вроде бы, тормозят отрасль перебои в снабжении материалами, дефицит финансирования и не всегда высокое качество работ. Но, как сказал главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник, перебои с тем же цементом уже бывали вследствие бурного роста нового строительства, однако на выручку приходил импорту. Куда сильнее, по мнению эксперта, на отрасли отражается отсутствие ясных перспектив роста реальных доходов населения. Стало быть, в первую очередь сегодня надо говорить не о проблемах строительного рынка, а о платежеспособности россиян, большая часть которых пока не способна приобретать новое жилье. Аналитики вновь и вновь говорят о необходимости масштабного возведения жилья государством и серьезной борьбы с множеством коррупционных схем (последние автоматически повышают цены на квадратные метры примерно на треть).
Эскизный проект застройки 16,5 га на ул.Шишкова, 140 б
Одним из инструментов «очищения» системы считается федеральный фонд развития жилстроительства, благодаря которому в Воронеже уже осваиваются 78,5 га бывших земель агроуниверситета. Право их аренды фонд реализовал сравнительно недавно. Два участка общей площадью 33 га получили структуры ОАО «Домостроительный комбинат» депутата облдумы Сергея Лукина. Еще 29 га застроит ООО «Партнер», подконтрольное группе компаний парламентария Евгения Хамина, и 16,5 га – ООО «Выбор» также народного избранника Александра Цыбаня. Все компании уже обнародовали свои проекты квартальной застройки. Оказалось, что они существенно превосходят минимальный объем жилья, предусмотренный условиями тендеров для каждого их участков. В целом, планируется возвести 788,5 тыс. кв. м жилья при нижней планке в 585 тысяч.
Примечательно, что ранее тот же Сергей Лукин, председатель совета директоров ОАО «ДСК», считал обязательное строительство объектов соцсферы на землях ВГАУ причиной неотъемлемого удорожания новостроек, которые могут не дотянуть до экономкласса. Поэтому создание социальной инфраструктуры за счет застройщика депутату не представлялось возможным. Однако планы ДСК говорят об обратном: на его участках должен появиться «Московский квартал». Ввод жилья рассчитан на 390 тыс. кв. м (панельные и монолитные дома в 10–17 этажей). Среди соцобъектов - общеобразовательная школа на 750 мест, детский сад на 220 мест, офисы и многоуровневый паркинг на 2 тыс. машино-мест. Компания приступила к работам, первую очередь «панелек» - 45 тыс. кв. м жилья – планируют возвести уже к середине года. По словам Лукина, пока строительство осуществляется за счет собственных средств компании, но в дальнейшем планируется привлечение заемных ресурсов. Так же по признанию парламентария, «принято решение о бюджетном финансировании строительства школ и дошкольных учреждений на территории новых микрорайонов». Но в текущем году выделение казенных средств на такие цели не предусмотрено. Будем считать, что таким образом местные власти вносят свой вклад в борьбу с повышением стоимости жилья на воронежском рынке.
Эскизный проект застройки 16,5 га на ул.Шишкова, 140 б
Объем вложений в перспективный микрорайон ДСК оценивался на уровне 9 млрд руб. Примерно на миллиард дешевле планы девелоперской компании Евгения Хамина. В ней сообщили, что на участке в 29 га должен появиться комплекс «Олимпийский». Его общая площадь составит 340 тыс. кв. м, из которых 250 тыс. - жилье. Планируется построить 19 зданий из 56 17-этажных секций или 5,35 тыс. квартир. Кроме того, проект предусматривает возведение детсада на 560 мест и школы на 1,02 тыс. мест. Под спортивные площадки и коммерческие площади выделено 10 тыс. кв. м. От рабочего проектирования к реальным работам на участке компания рассчитывает перейти в июне, а завершить последнюю очередь - до конца 2015 года.
Эскизный проект застройки 16,5 га на ул.Шишкова, 140 б
Наиболее «скромные» вложения в бывшие земли ВГАУ – на уровне 2,5-3 млрд руб. ожидаются от ООО «Выбор». Согласно эскизу, подготовленному фирмой «Жилпроект» экс-депутата гордумы Петра Михина, на территории 16,5 га планирует строительство комплекса «Московский» общей жилой площадью 148,5 тыс. кв. м с подземным паркингом на 1,5 тыс. машино-мест. Среди объектов инфраструктуры - школа на 680 мест и детский сад на 220 мест. Спортивные объекты могут занять 1,6 тыс. кв. м. Однако, проект планировки еще согласовывается.
Оценивая заявленные объемы строительства, риелторы сходятся во мнении, что появление новых микрорайонов отразится на местном рынке. Спрос на жилье, наконец-то, спадет. Вот только вряд ли стоит ждать серьезного снижения цен на недвижимость. Ту же инфляцию еще никто не отменял.
Печатную версию материала читайте в газете "Воронежский Курьер".
