Проект жилого комплекса «Солнечный олимп» был анонсирован еще в 2007 году, но приступить к его реализации группе компаний «Два капитана» помешал кризис. Несмотря на очередное ухудшение макроэкономической обстановки, компания обещает сдать объект уже к лету текущего года. О том, почему застройщику не помешает текущий кризис, рассказал президент ГК «Два капитана» Евгений Тростянецкий.
- Вы неоднократно заявляли, что собираетесь удерживать цены на квартиры в «Солнечном олимпе» на прежнем уровне. Как вы планируете это сделать?
- Готовность объекта довольно высока, скоро будем его сдавать, поэтому почти все денежные средства освоены. Очевидно, что теперь цены на какие-то виды товаров увеличатся, но в общем объеме затрат эти расходы не слишком заметны. Даже если мы сработаем в ноль, то есть вернем затраты, но ничего не заработаем, меня это устроит. Мы очень бережно относились к ценам и потихонечку, наряду с формированием нашего клиента их поднимали.
У других игроков на рынке, как правило, организация ценовой политики совершенно другая: они объявляют некую общую цену метра, за которую можно купить любую квартиру на любом этаже. В мировой практике такого нет нигде, кроме Воронежа. Поэтому мы пришли сюда с новой технологией, у нас много типов квартир, соответственно много типов цен, которые зависят от всего: сторон света, количества окон, вида из окна и так далее.
Были ситуации, что застройщик, который строит худшее по качеству жилье в центре города, приближает цены к нашим. Но мы не можем и не должны быть в одной ценовой планке, мы должны быть дороже, потому что мы даем гораздо больше комфорта.
- Какой процент квартир в комплексе продан?
- Половина, даже больше. Мы видим, какие квартиры клиент больше любит. Не будем углубляться в причины. Рынок - интересная штука: сначала что-то одно покупают, потом другое, клиент меняется. Есть люди, которые купили у нас квартиру на старте, а сейчас безболезненно могут продать эти квартиры дешевле, чем застройщик. То есть они вложили 2 млн руб., и могут продать за 2,8 млн руб., а мы не можем, у нас таких цен нет. При этом мы понимаем, что квартиры недооценены. С последними 100 квартирами мы можем выкинуть фокус, мы ждем этого момента. Не знаю, клиенты это понимают или нет. Есть люди, которые приходят, смотрят, долго думают, а потом сильно удивляются, это не единичный случай. Наша главная себестоимость получается за счет усредненной цены, наверно все это понимают, но делают вид, что не понимают.
- Когда будет закончен проект?
- К лету. Мы обещали в первом квартале, но я думаю, что зима немного повлияет на сроки. Очень плохо заканчивать стройку зимой, потому что мы не можем провести те работы, которые требуют определенных погодных условий. Я думаю, что до лета все закончится. Обычно, когда говорят «закончил» – значит ушел. Но здесь объем огромнейший и мы будем делать ревизию, то есть не уйдем окончательно. На жильцах это не отразится, они смогут одновременно делать ремонт.
- Какая управляющая компания будет в доме после сдачи?
- Управлять на первых порах будет наша управляющая компания, она у нас уже восемь лет. Там же огромный дом, огромная территория, кроме нас порядок здесь никто не наведет. Жильцы все очень непростые, организация коллективного пространства достаточно жесткая, все, что включает комьюнити прописано нами. Но это не мы придумали, это собранные со всего мира адаптированные правила совместного проживания.Замена управляющей компании – право жильцов. Я за эту работу совершенно не держусь, потому что это хлопотно, связано с постоянным выяснением отношений. Мы от всех просим обратной связи, учитываем замечания. Все. как правило, считают, что это, наверное, правильные правила, но эти правила - «не для меня». То есть «для соседа это нормально, но не для меня». Но надо, чтобы люди с радостью приезжали домой. Поэтому я возьму на себя грязную работу, не знаю, сколько времени уйдет на то, чтобы научить всех вести себя корректно по отношению к соседям.
- Как вы все-таки позиционируете свое жилье? "Солнечный олимп" - это элитное жилье?
- Нет, это премиум-класс. Количество жильцов не соответствует элитному жилью. Но в комплексе есть множество плюсов: есть возможность ходить в бассейн, в ресторан. Есть огромная территория с большущими деревьями, можно ребенка выпустить и не беспокоиться, что его кто-то там собьет. В элитном жилье такой возможности нет.Каждый выбирает то, что ему кажется комфортным. Элитный дом, как правило, одноподъездный, малоквартирный. Куда выпустить погулять ребенка? Только на улицу.Мы слышим, что наш проект многие одобряют и считают, что его не с чем сравнивать. Приятно построить то, что не смогли построить другие игроки на рынке.
- Как вы считаете, другие строители последуют вашему примеру?
- Не думаю, что сейчас кто-то заявит масштабный проект. Во-первых, площадок нет. Если что-то покупать и потом ломать, то надо заплатить кучу денег на старте, входной билет. Рецепт подхода дорог. Мы работаем с людьми, а людей не заставишь пойти покупать. Тем более, что чем дороже квартиры, тем избирательнее клиент. Это не Шилово, где метр по 30-35 тыс. руб., где люди счастливы, что хоть это купили. Тут дороговато, и клиент соответствующий. Он что-то видел, где-то жил и может оценивать, что хорошо или плохо, правильно или неправильно. Нам это очень нравится, потому что учишься и что-то выносишь, а не делаешь, как кирпичи, одинаковое.
- Говорили о том, что сейчас все подорожало. Некоторые участники отмечали, что даже то, что было на складах, подорожало на 10-15%. Это искусственное удорожание?
- Сейчас за рубли ты не можешь позволить себе продать даже какую-то позицию со склада. Ты не получишь валютную составляющую, не говоря уже о прибыли. Я не понимаю, как сейчас живут импортеры. Мы-то просто привозим остатки импорта, нам деваться некуда.
- То есть какие-то другие игроки, которые не борются за качество, сейчас могут пойти на удешевление?
- Нет, ну почему. Это же не только импорта касается, но и арматура, например. С февраля она процентов на 15 подорожала. Мы на конечной стадии проекта, и если заплатим за что-то не 200, а 300 млн, в рамках 4 или 3,5 млрд это не будет заметно. Казалось бы, больно расстаться, а куда деваться? Финансовую ситуацию уже никто глубоко не понимает, это очень сложно. Если мы переложим эти заботы на клиента, воспримут, будто мы решили нажиться, поэтому мы не хотим трогать цены. А если выскочим – я оставлю какие-то квартиры и на них отыграюсь. Они будут дорожать. Москва давно отреагировала на цены, подняла.
- Насколько серьезно?
- В зависимости от класса жилья, от 10%. В Воронеже денег меньше, рынок не раскрученный. Если Сергей Николаевич Лукин, самый крупный застройщик, поднимет цены, то и мы не удержимся. Понятно, что он немножко другое жилье строит, но у него объемы сумасшедшие. Мы не то, что не можем, не должны быть в одной категории. Все игроки, которые сидят на рынке, друг за другом смотрят. Это же бизнес. Кто-то выживает, кто-то нет.
- На ком кризис отразится сильнее? На крупных игроках?
- Зависит от профиля бизнеса. Импортерам вообще тяжело. Я тоже этим занимался довольно долго, и знаю, что иногда надо три раза в день ценник переписывать. Надо получить какую-то маржу, быстро бежать в банк, чтобы поменять деньги, и на валюту что-то умудриться купить. Потому что можно проторговаться, тебе не хватит – и все. Товара не вернешь, не о прибыли дело. А по стройматериалам не знаю, кто как шагает. Это ликвидность и запас прочности. Если шагнул широко, что не сможешь удержаться, ну что ж – тебя снесет.Понятно, что мы все обеднели, мягко говоря, абсолютно все. Потому что доходы у нас не растут и зарабатываем мы рубли. Мы для себя решили – сколько сможем, столько и будем держать цены.
- Как вы считаете, поможет ли политика правительства рынку недвижимости? Как известно, они снизили ключевую ставку и выделили 20 млрд. руб. на субсидирование ставки по ипотеке.
- Рынок не рухнет, если кто-то с рынка уйдет. Моя позиция: когда ты пошел заниматься бизнесом, никто тебя, во-первых, за уши не тянул, во-вторых, ты должен адекватно оценивать, куда ты пошел. И никто не обещал, что будет легко. Я с 1987 года в бизнесе, и все кризисы проехал. Понятно, что это пятый кризис, но я помню, как когда-то казалось, что все пропало.Потом очередной кризис – и опять все пропало. Но мы же росли, опыт приобретали. У тебя всегда есть выбор: ты можешь собраться в кризис и предпринимать какие-то действия, чтобы спасти своих людей, штат, потому что, я считаю, это самый главный актив.
- Как вы относитесь к деятельности властей сейчас?
- Не хочу давать никаких характеристик, деятельности властей. У меня есть свои соображения, но я пытаюсь их не высказывать, потому что, чтобы иметь соображения, надо обладать полнотой информации, от осознания которой кто-то принимает какие-то решения. А у нас ее просто нет. И нам кажется, что они что-то там делают так или не так. Но мы не знаем, что происходит, потому что мир очень многополярный, там много чего происходит, и делать такие заявления некорректно.
- Вы сказали, что самая большая ценность – это коллектив. Многие предприятия проводят оптимизацию именно за счет людей.
- Я не знаю, как у других, я знаю, как у нас. В прошлый раз мы общее решение принимали. Либо мы кого-то сокращаем, либо ужимаем фонд оплаты труда. Тогда решили, что урезаем зарплату пропорционально по всем. Выжили, помчались дальше и пока держимся. Если будет опять такая необходимость, снова соберемся. Наверно лучше меньше получать и терпеть, чем пойти на улицу. У нас все открыто, в коллективе нет временщиков. И подрядчикам нашим мы не даем работать спустя рукава, фигурально выражаясь. Потому что отвечать за все нам, а мы не привыкли, чтобы нам было стыдно за свою работу.
Фото: Олег Харсеев
