Чтобы управлять многоквартирным домом, недостаточно говорить «здравствуйте» тем, кто живет с тобой рядом. Надо потратить силы и время, чтобы создать нормальный орган управления домом, организовать общественный контроль за расходованием финансов и деятельностью управляющей компании, и объединить тех жильцов, которые способны взять бразды управления домом в свои руки, считает консультант главы города по вопросам ЖКХ Светлана Кравцова. – Каждый из нас сталкивался с недоразумениями по начислению за жилищно-коммунальные услуги. Однако, согласитесь, что далеко не каждый даже по такому важному вопросу поедет в управляющую компанию в связи с отсутствием времени или из-за непонимания того, что происходит. Таким органом управления многоквартирным домом законодатель определил Совет МКД (далее многоквартирный дом).
Итак, зачем нужен Совет дома?
Первое и очень важное. Совет нужен, чтобы войти в программы благоустройства дворовых территорий и программы проведение капитальных ремонтов. Для того, чтобы стать участником программ, готовится необходимый в таких случаях пакет документов и проводится общее собрание многоквартирного дома. Только оно является легитимным органом, представляющим интересы жильцов. По жилищному кодексу каждый жителей имеет право инициировать общее собрание. Однако в реальной жизни мы сталкиваемся с тем, что одного желания не достаточно, надо знать закон, иметь навык подготовки протоколов собраний, ведения собрания в соответствии с разработанными регламентами. Это – функции Совета.
Кроме участия в муниципальных программах, Совет многоквартирного дома нужен для открытия специального счета при формировании фонда капитального ремонта.
Третье, Совет, как правило, выступает организатором при проведении субботников, информированию населения о нововведениях законодательства Российской Федерации по вопросам управления и жизнеобеспечения многоквартирных домов. К примеру, в ближайшие месяцы в платежке появится уже упомянутая строка «капитальный ремонт». Если дом новый, необходимо будет открывать спец счёт для того, чтобы деньги не ушли в общую копилку - региональному оператору. Предвижу, что многие дома сделают свой выбор в пользу накопления средств на специальном счете, владельцем которого будет региональный оператор. А вот денежные средства на этом счете будут принадлежать всем собственникам дома. Это даст возможность провести капитальный ремонт не тогда, когда установила администрация городского округа город Воронеж, а в тот момент, когда это будет необходимо самому дому. Например, в доме какая-то подсистема – лифт, насос или еще что-нибудь вышли из строя. Можно определить сроки проведения капитального ремонта, а также виды работ, но только по решению общего собрания жильцов МКД, которое должен будет организовать Совет дома. Накопленные на специальном счете денежные средства будет можно потратить только на капитальный ремонт.
Совет многоквартирного дома дает возможность контролировать договорные отношения с управляющей организацией и ресурсоснабжающими организациями.
И, наконец, самый важный козырь в пользу Совета – он имеет право заключать и пересматривать договор на управление многоквартирным домом, не являясь при этом юридическим лицом: может решать вопрос выбора способа управления и формы договора. Не являясь юридическим лицом, Совет дома имеет право вмешиваться в деятельность управляющей компании, проверять, заключать и перезаключать договора, вводить в них дополнительные пункты.
Преимущества и недостатки Совета многоквартирного дома по сравнению с ТСЖ
Меня часто спрашивают: «Что лучше – Совет многоквартирного дома или ТСЖ?». Преимущества Товарищества в том, что это - юридическое лицо. С этим связаны плюсы и минусы. Председатель ТСЖ контролирует всю финансовую деятельность дома, денежные потоки, которые складываются из квартплаты. И это как будто гарантирует, что деньги не уйдут «налево», а если ТСЖ вошло в состав Управляющей компании, это может быть гарантом того, что УК будет в точности выполнять все условия, диктуемые ТСЖ.
К преимуществам ТСЖ можно отнести право самостоятельного заказа работ, найма подрядных организаций. В отличие от ТСЖ, Совет многоквартирного дома может контролировать исполнение этих видов работ и может рекомендовать подрядчиков, но нанимает их все-таки ТСЖ. Иными словами, ТСЖ - это и заказчик, и контролер работ, а Совет многоквартирного дома – исключительно контролер.
Плюсом Совета является также относительная простота его создания. К примеру, для создания ТСЖ нужно 50 плюс 1 голос и 100% согласие присутствующих. То есть протокол собрания должны подписать все присутствующие на этом собрании без исключения.
При создании Совета дома решение об этом принимается общим собранием по принципу 50 плюс 1 голос от присутствующих на собрании собственников жилья.
При создании Совета не надо отчитываться перед муниципальными органами. Также не надо регистрировать организацию и платить за это денежные средства.
Шаги по созданию Совета многоквартирного дома и порядок формирования
Избежать создания Совета многоквартирного дама собственникам нельзя, поскольку по законодательству – это наша обязанность. Проведение собрания для создания Совета многоквартирного дома предполагает стандартный набор шагов и может проводиться либо в очной, либо в заочной форме. Первым делом жильцы оповещаются инициативной группой о намерениях по созданию Совета. В принципе, для инициации Собрания достаточно одного собственника.
Шаг первый. Инициативная группа протоколирует свое совещание, в рамках которого выдвигает в состав Совета активных жильцов и председателя, и объявляет о своем намерении провести общее собрание жильцов.
Шаг второй. Это письменное уведомление каждого собственника о намерениях инициативной группы. Собственники получают письма о повестке собрания (выбор председателя, секретаря, список вопросов, подлежащих обсуждению, выбор способа оповещения, место, дата и время проведения собрания). Принципиально, чтобы уже это первое информирование проводилось грамотно – со ссылками на жилищный кодекс и другие законы. Что касается способа оповещения собственников о дальнейшей деятельности: очень сложно каждый раз уведомлять собственников согласно реестру. Поэтому вполне легитимными будут другие способы уведомления, если вы примите решение общим собранием жильцов о способе уведомления – от вывешивания объявлений на специальных досках до рассылки электронных писем, СМС-сообщений на мобильные телефоны.
Итак, инициативная группа готовит полный пакет документов – протокол общего собрания, реестр собственников - для этого люди должны прийти на собрание с «зеленкой», подтверждающей право собственности. Одним из самых важных документов, необходимых для создания Совета, является реестр собственников. Как правило, реестр есть в УК, но практика показала, что не всегда и не все УК готовы его предоставить. В реестре должен быть указан каждый собственник квартиры или доли. Перед началом собрания каждый собственник должен расписаться в реестре. Если собственник не может прийти на собрание, то его интересы может представлять член семьи. Для этого у жены или мужа, представляющего интересы супруга, должна быть доверенность, написанная собственником квартиры.
Шаг третий. Собрание начинается с обсуждения повестки и Положения о Совете. Как правило, принимается типовое Положение о Совете. Если жильцы принимают решение о делегировании своих полномочий председателю совета, то это решение должно подкрепляться оформлением собственниками доверенностей. Только при наличии 100% доверенностей, председатель получает право вести дела любого собственника. Председатель Совета, наделенный жильцами полномочиями, имеет право обосновывать свои претензии к УК и представлять интересы жителей дома в судебном порядке.
Ход собрания, проводимого инициативной группой обязательно протоколируется. Если не получилось собрать людей, то попытку создания Совета следует повторить в заочной форме.
Четвертый шаг. Как правило, Совет по дому после его утверждения Собранием собственников, начинает свою работу с документальной ревизии. Для этого члены Совета направляются в УК, знакомятся с договорами на обслуживание, договорами с ресурсоснабжающими организациями. Разумеется, что УК обязана предоставить эти документы председателю Совета для ознакомления.
Мы рекомендуем в первую очередь обратить внимание на строку «содержание и ремонт». С этой строки, как показывает опыт, чаще всего финансируется сама УК и что-то остается собственникам на текущее содержание. Доли средств, направляемых на содержание УК и выполнение текущих работ могут в последующем пересматриваться в свете рекомендаций Совета.
Совет имеет право контролировать снятие приборов учета света, тепла и воды, вести учет средств денег на расчетном счете дома и решать, на какие виды работ потратить их правильнее.
Совет по дому выбирается на два года, вы можете сами определить периодичность отчета Совета МКД о проделанной работе. Как практик, я считаю нормальным собираться с жильцами ежеквартально и решать текущие сезонные вопросы.
Роль Совета дома в благоустройстве территории.
Как уже говорилось, Совет многоквартирного дома выполняет целый ряд необходимых функций, среди которых важнейшая – взаимодействие с администрацией городского округа для участия в городских программах благоустройства. Для вхождения в любую программу требуется предоставление пакета документов, важнейшие из которых – проведение общего собрания. На нем собственники должны принять решение об участии в программе благоустройства за счет средств городского бюджета или на условиях софинансирования, определенных субъектом. Второе, собранием собственников должны быть утверждены виды работ на придомовой территории. Администрация городского округа город Воронеж, разумеется, охотнее откликается на пожелания организованных домов, с которыми реально выстроить диалог и провести процедуры согласования. Если перечень работ на прилегающей к дому территории определен и согласован, то остается только его исполнить.
Роль Совета дома в капитальном ремонте.
Строка «капитальный ремонт» появиться в наших платежках в ближайшее время. Будет установлен региональный минимум оплаты за квадратный метр жилья и ниже его мы платить не сможем. Законодателем предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта. Первый – региональный оператор, второй – открытие специального счета в многоквартирном доме. Дома, которые не выберут ТСЖ или как минимум Совет многоквартирного дома, будут платить взносы специально созданной организации - региональному оператору. Эти средства могут быть потрачены оператором на любой дом, но на возвратной основе.
Но если дому удалось создать ТСЖ или Совет многоквартирного дома, получить право на собственный счет и накапливать на нем собираемые в счет капитального ремонта средства, то взять их и распорядится ими по своему усмотрению можно только при исполнении ряда условий. Важнейшие из них – решение собрания собственников жилья с определением перечня работ, стоимости работ и даты их проведения. Функция организации и проведения собрания собственников многократного дома возлагается опять-таки на Совет. Он составляет протокол общего собрания и уведомляет о принятом решении регионального оператора. В дальнейшем функция Совета сводится к контролю за ходом работ и визированию актов выполненных работ.
