Многие эксперты рынка недвижимости предрекают невозможность массового развития ипотеки в России. Проблема в том, что большинство нуждающихся в улучшении жилищных условий, не способно выплачивать ипотечный кредит. Чтобы разрешить эту проблемы и была разработана система льготного ипотечного кредитования, одним из воплощений которой является социальная ипотека. Но как оказалось после внедрения и у этой, якобы "облегченной", возможности покупки жилья имеются свои подводные камни.
Недостатки социальной ипотеки
К сожалению, сегодня в России получить бесплатное жилье практически невозможно, хотя очереди на него все еще формируются. Но стоящим в очереди людям предлагают различные варианты покупки квартиры на льготных условиях. В разных городах страны предлагается выкупить жилье по более низкой цене или и вовсе по себестоимости. В этот процесс включаются и банки, которые готовы предложить определенным категориям граждан (например, молодым семьям) более выгодные ставки ипотечного кредитования. Однако в этих случаях квартиру можно купить далеко не везде, а только в домах, строящихся в рамках социальных и городских программ. Это, как правило, типовое жилье, где уровень комфорта сведен к минимуму. Также большая часть квартир, которые предлагаются по социальной ипотеке находится в отдаленных районах городов и даже в районе или области. Попасть на дом в черте города чаще всего можно лишь по случайности, когда производится точечная застройка на месте сноса ветхого жилья.
Однако несмотря на то, что льготные условия действительно намного выгоднее обычных, для большинства нуждающихся в жилье эти проценты тем не менее остаются неподъемными. Сегодня жилье в Воронеже стоит в среднем 46000 рублей за квадратный метр. Таким образом, квартира в 40 кв.м. будет стоить примерно 1,8 млн. рублей. С учетом этого, а также того, что цены на недвижимость постоянно растут и что в случае ипотеки надо еще и оплачивать банковские проценты, социальная ипотека вовсе не выглядит особенно выгодным вариантом решения жилищной проблемы для многих граждан.
Кроме того, так как банкам и застройщикам участие в социальной ипотеке невыгодно, то по этой программе чаще всего предлагаются самые худшие варианты выбора жилья. Часто предлагается жилье в недостроенных домах, ведь в таком состоянии оно стоит намного дешевле. Но здесь появляется дополнительное поле рисков: будут ли соблюдены сроки постройки, не заморозят ли строительство и т.д.
Также участие в социальных программах может ударить и по другим группам покупателей квартир, потому что банки и застройщики могут попытаться компенсировать свои потери за счет повышения цен на элитные квартиры и увеличения ставок по стандартной ипотеке.
Отдельным подводным камнем является стоимость дополнительных обязательных услуг при покупке жилья, связанных с консультированием, оформлением документов, пользованием банковским счетом и т.д. В итоге получается, что покупатели, которые с трудом накопили сумму на первоначальный взнос социальной ипотеки, потом узнают, что это еще не все расходы и нужно заплатить еще, а денег больше просто нет! Очень часто в рекламе застройщиков и банков указываются только преимущества и умалчиваются важные нюансы и, конечно, недостатки.
И чаще всего эти, так называемые нюансы становятся известными уже после подписания договора.
В числе других недостатков социально ипотеке также типовая планировка квартир, неудобное расположение дома, потеря места в очереди на бесплатное жилье и, соответственно, расход собственных средств при потере законного права на бесплатное жилье (если у вас его нет вообще).
Но чтобы все-таки получить право на социальную ипотеку, нужно еще доказать, что доход гражданина является недостаточным для покупки жилья по стандартным правилам. Парадокс в том, что это еще и противоречит политике банков, которые обычно наоборот просят плательщиков доказать свою финансовую состоятельность. В целом для банков самый высокий шанс на выдачу выгодной ипотеки имеют здоровые молодые граждане с хорошим образованием и стабильным заработком.
Таким образом, социальная ипотека, которая изначально призвана помочь всем, причем самым социально незащищенным слоям населения на деле требует от этих граждан выполнения непосильных для них условий. Ведь остаются такие необходимые условия как первоначальный взнос, который может составлять немалую сумму, а также - переплата по ипотечному проценту, который хоть и снижен, но никуда не делся!
Конечно, нельзя сказать, что социальная ипотека никому не способна помочь. Все-таки она предлагает довольно серьезные послабления и многие граждане в разных городах России воспользовались этой возможностью. Но эта программа так и не смогла помочь самым незащищенным слоям населения, для чего изначально и создавалась!
Остается ждать и надеяться на дальнейшее снижение кредитных ставок по льготным ипотечным программам...
