Обмен квартиры - это не самая распространенная сделка. Она требует больше времени, чем купля-продажа, и более тщательного подбора квартиры. Вместе с тем у обмена есть существенные плюсы: риск остаться без жилья почти нулевой, можно не обращаться к нотариусу и не платить налоги. Расскажем подробнее о сделке.
Обмен и мена: в чем разница
Человек, непосвященный в юридические тонкости, может путать понятия мены и обмена. Обмен - это сделка между нанимателями социального жилья, которая совершается с согласия наймодателя и ведет к переходу права пользования. Мена - сделка между собственниками недвижимости, при которой переходит право собственности. Обмен - крайне редкая сделка, поэтому мы будем говорить о мене, но, так как в быту более распространено слово «обмен», используем его для удобства.
Поиск жилья
Для сделки нужно подобрать равноценную квартиру. Учитываются район, материал и год постройки, площадь, наличие перепланировок, ремонта и другие характеристики. Если не получается найти квартиру, равную по рыночной стоимости, или хочется приобрести жилье поменьше/побольше, прибегают к обмену с доплатой. Доплатой могут быть не только деньги, но и гараж, парковочное место, ремонт квартиры. Чтобы определить размер доплат, нужно обратиться к независимому оценщику или оформить сделку через риелторское агентство.
Документы для обмена
Когда подходящая квартира найдена, составляют договор мены и акт передачи жилья, где описывают характеристики всех объектов. Для заключения сделки каждая сторона должна предоставить:
паспорта всех собственников,
кадастровый паспорт,
выписку из ЕГРН,
правоустанавливающий документ,
выписку об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
справку об отсутствие задолженностей по налогам на имущество;
справку о составе семьи;
свидетельство о регистрации брака,
согласие супруга, заверенное у нотариуса,
разрешение органов опеки, если среди собственников есть дети.
кадастровый паспорт,
выписку из ЕГРН,
правоустанавливающий документ,
выписку об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
справку об отсутствие задолженностей по налогам на имущество;
справку о составе семьи;
свидетельство о регистрации брака,
согласие супруга, заверенное у нотариуса,
разрешение органов опеки, если среди собственников есть дети.
Это примерный список. Какие документы понадобятся в вашем случае, узнавайте у юриста.
Документы относят в МФЦ или Росреестр. Регистрация занимает до 12 дней. Чтобы ускорить процесс, оформляйте обмен через нотариуса, ему понадобится всего три дня. Сделка считается заключенной, когда собственники получают выписки из ЕГРН.
Сделка с ипотечной квартирой
Если квартира взята в ипотеку, то нужно получить разрешение банка на сделку. Сотрудники должны быть уверены, что новое жилье такое же ликвидное, как прежнее, поэтому тщательно проверят юридическую чистоту и состояние недвижимости. Также будет учитываться, сколько лет прошло с момента подписания договора, какая сумма уже выплачена, не было ли просрочек. Если банк согласится на обмен, то залогом станет новая квартира. Если жилье не пройдет проверку, могут предложить оформить куплю-продажу или взять новый кредит на погашение старого.
Уплата налога
При обмене равноценного жилья налог не взимается. При сделке с доплатами он составляет 13 %. Но если квартира стоит меньше 1 млн рублей или ей владели более 5 лет, действует то же правило, что и при купле-продаже - налог платить не придется. После обмена с доплатами оба собственника могут подать документы на налоговый вычет.
