К участию в совещании были приглашены не только руководители профильных структурных подразделений администрации, но и топ-менеджмент крупных строительных компаний.
– Я не сторонник бесконечного развития нашего города вширь, массовой застройки удаленных площадок, потому что часто это голые поля – они не обеспечены в достаточной мере ни социальной, ни инженерной, ни транспортной инфраструктурой. Да, сейчас мы строим социальные объекты опережающими темпами, такого объема возведения школ и детсадов не было никогда, но государство не всегда сможет обеспечивать такое интенсивное развитие инфраструктуры. При этом в городе существует достаточное количество депрессивных территорий, на которых располагаются ветхие и аварийные дома, и я считаю, что строителям, в первую очередь, нужно обратить внимание именно на такие кварталы, – подчеркнул Вадим Кстенин, открывая совещание.
Напомним, что Воронеж – один из немногих городов, в котором продолжается расселение ветхого и аварийного жилья после сворачивания объемов финансирования по программам 185-ФЗ. В рамках нацпроекта «Жилая и городская среда» планируется расселить 25 многоквартирных домов общей площадью 14 тысяч кв.м, а при финансовой поддержке правительства Воронежской области еще 23 дома, площадью 12 тысяч кв.м (на это будет направлено из областного бюджета почти 424 млн рублей и из городского – более 182 млн рублей).
Сейчас есть решение о продлении федеральных программ расселения, но по поручению мэра Воронежа Вадима Кстенина профильные структурные подразделения должны использовать все варианты и возможности для обеспечения горожанам безопасных условий проживания, в том числе и за счет частных инвестиций – в рамках программы развития застроенных территорий.
– В программу включено 25 территорий, подлежащих развитию, их общая площадь – почти 200 гектаров, там расположено 700 многоквартирных домов (420 тысяч кв.м.). Приняты решения о развитии 75 гектаров застроенных территорий, на которых – 370 домов. И уже есть конкретные положительные результаты: с инвесторами заключено 7 договоров на участки в 20 гектаров, которые находятся в разной степени готовности. Один из них – на улице 9 января – практически завершен: дома расселены, построено новое жилье, – доложил руководитель управления строительной политики Владимир Пешков.
Если перевести эти цифры в деньги из расчета стоимости квадратного метра, установленной Минстроем РФ для расселения жилья, то бюджеты разных уровней таким образом сэкономили более 400 миллионов рублей, при этом 300 семей из 19 аварийных домов переехали в новое безопасное жилье.
– Если сравнивать с общим объемом расселения, которое было проведено в рамках 185-ФЗ, то в Воронеже за счет частных инвестиций удалось расселить примерно 17 процентов площадей. Только отдельные передовые регионы достигают подобных результатов, в среднем по стране эта доля составляет 5-7 процентов, – отметил Владимир Пешков.
Уже определен ряд площадок разного масштаба, на которые крупные строительные компании уже готовы выходить для реализации проектов застроенных территорий. Это жилые кварталы, прилегающие к улице Ленинградской, по улице Машиностроителей, квартал, ограниченный улицами Транспортная – Бурденко – Рабочий проспект (так называемый, район «мойщиков»), кварталы по переулку Вишневому и улице Героев Стратосферы. Но по словам вице-мэра по строительной политике Виктора Владимирова, необходимо решить ряд непростых вопросов, в том числе по параметрам будущей застройки.
– Компании детально просчитали экономику проектов: строителям для расселения располагающихся на территориях жилых домов потребуется представить квартиры общей площадью минимум в 20 процентов от будущей застройки, а в отдельных случаях – до 40 процентов. С учетом наших жестких ограничений по плотности застройки экономика под большим вопросом, поэтому предлагается рассмотреть вопрос о возможности дифференцированного подхода к определению параметров плотности застройки для таких участков, – отметил заместитель главы города.
Мэр Вадим Кстенин обратил внимание, что проблемы экономической целесообразности таких проектов нельзя решать только за счет повышения плотности застройки:
– При реализации проекта застроенной территории мы значительно увеличиваем количество проживающих там людей. Если там построить «муравейники» без учета развития уровня инфраструктуры в сложившейся вокруг застройке, то людям негде будет парковаться, негде будет учить детей, не хватит мест в детских садах и так далее. Возвести новые социальные объекты в связи с ограниченностью площадей будет весьма проблематично, поэтому такое решение если и рассматривать, то только в качестве крайней меры, – пояснил глава Воронежа.
Вадим Кстенин рассказал собравшимся, что на решение этой проблемы существенное влияние окажет законопроект, который сейчас разрабатывается на федеральном уровне:
– Понятно, что при таком объеме расселения строителям экономически невыгодно заходить в такие проекты. Но сейчас при реализации программ развития застроенных территорий предлагается субсидировать из бюджетов разных уровней часть затрат застройщиков на переселение людей – 25 процентов расходов. Вступить в силу новые правила должны с начала следующего года, это будет существенная помощь в развитии территорий – и для застройщиков, и для муниципалитетов. В таком случае нет никакой необходимости значительно увеличивать плотность застройки, поэтому предлагаю уже сейчас пересчитать экономику проектов с учетом этих нововведений, – заявил мэр.
Также в ходе совещания участники обсудили вопросы обеспечения площадок инженерной инфраструктурой, соответствующей будущим объемам строительства. Вадим Кстенин рассказал о второй программе, которую формирует сейчас Минстрой РФ – это возможность субсидирования строительства сетей и дорог для комплексного развития территории. Мэр отметил, что задачей строителей сейчас должны стать проведение детальных расчетов затрат на инфраструктуру и заблаговременная проработка с ресурсоснабжающими организациями всех технических вопросов:
– Застройщики уже готовы заходить на сложные площадки, инвестировать, решать своими силами вопросы с расселением людей из ветхого жилья, но могут быть не готовы к таким объемам строительства энергетические и коммунальные системы. Понимая, что инвестпрограммы предприятий формируются на несколько лет, вы уже сейчас должны просчитывать и заявлять мощности проектов, которые запланировали на перспективу. Участие в проектах развития застроенных территорий – выход для многих строительных компаний. Это пока вы смотрите только на те участки, где на переселение нужно направить 20 процентов площадей, чтобы отработать с меньшими затратами и большей прибылью. Но уже через несколько лет, когда свободные земельные участки закончатся, вы обратите внимание и на остальные, где нужно и 25, и 30 процентов площадей отдать под расселение, – отметил глава Воронежа. – Разрабатываемые сейчас законы смогут облегчить строителям реализацию этих проектов и я думаю, у них появится значительно больший интерес к развитию застроенных территорий.
