Жизнь в многоэтажных домах сопряжена с массой сложностей, с которыми собственник подчас единолично разобраться не способен. Проблемы с отоплением и другими коммуникациями, грязь в подъезде, даже разбитая лампочка – во всем этом принято винить управляющие компании. Мол, деньги получают, а свою работу не выполняют. Но всегда ли подозреваемый виноват?
Почему многие воронежцы недовольны работой УК, можно ли выстроить с коммунальными организациями эффективный механизм взаимодействия, какова сфера ответственности «правильной» УК? Об этом в среду, 8 ноября, в рамках тематического круглого стола говорили представители профильных ведомств, общественники и коммунальщики. Мероприятие состоялось на площадке Дома журналистов.
Любой бизнес нацелен на прибыль
В самом начале, пожалуй, сразу стоит обозначить, что управляющие компании для России – модель относительно новая. Подобные коммунальные организации появились как один из трех вариантов управления многоквартирными домами – наравне с непосредственным управлением собственниками помещений и ТСЖ – лишь после внедрения в стране нового Жилищного кодекса в 2004 году.
При этом УК – единственная из названных моделей – коммерческая.
Если максимально упростить, то: жители конкретной многоэтажки нанимают коммунальную организацию, чтобы она следила за состоянием дома, а взамен – платят ей деньги. Звучит неплохо. Однако на практике проблем в этой сфере не мало. С одной стороны существуют недобросовестные УК, которые выполняют свои обязанности только на бумагах. С другой мы видим низкую культуру самих жителей и нарушение базового принципа «не мусорить в собственном доме» . С третьей – УК может устранить какую-то поломку и даже провести косметический ремонт, но реконструировать дом, который находится чуть ли не в аварийном состоянии – это уже задача других структур. Однако подчас достается в ведение УК именно такой «проблемный» жилфонд, с которым непонятно что делать.
Как во время круглого стола напоминает заместитель руководителя государственной жилищной инспекции Воронежской области Андрей Минаков, жители конкретного дома сами должны выбирать, в каком формате зданием будут управлять.
– Собственники имеют право как выбрать УК, так и прекратить с ней всяческие отношения. Решается это на общем собрании. Любая УК работает по лицензии. За нарушения лицензионных требований предусмотрено ответственность. Для юридических лиц речь идет о сотнях тысяч рублей, – отмечает спикер, добавляя, что УК со своей стороны отказаться от дома просто так не сможет. Связано это как раз с тем, чтобы в городах не было брошенных многоэтажек.
Директор управляющей компании «Мастер» Наталья Треногина называет старый жилой фонд (прим. – часто речь идет об одно- и двухэтажных постройках, в которых проживают считанные единицы) «социальной нагрузкой». Содержание таких жилплощадей обходится дорого. При том, что многие жильцы в принципе не видят необходимости оплачивать коммунальные платежи. Что делать с такими домами – непонятно.
Если смотреть с этой точки зрения, то управление жилыми домами видится хоть и бизнесом, но скорее все-таки социально-ориентированным, сложным. Прибыль здесь будет не всегда, зато ответственности хоть отбавляй.
– Каждый, кто работает в ЖКХ понимает, что это всегда высокие риски, – отмечает руководитель управляющей организации «Смайл» Дмитрий Батищев. – Безусловно, для любого бизнеса извлечение прибыли – цель номер один. Но в сфере ЖКХ важно соблюсти баланс между прибылью, всеми нормами, постановлениями и т.д. А это уже тяжело.
Только если бизнес построен на честности, имеет глубокий горизонт планирования, тогда можно говорить и о прибыли, и об удовлетворенности собственников жилья.
Старый фонд: миллион проблем и ноль решений
Безусловно, в управлении домами старого и нового фонда есть глобальная разница. В новеньких ЖК свои беды, но их количество явно ниже того вала, который наблюдается в многоквартирных домах, чей возраст перевалил за 40-50 лет.
Наталья Треногина обращает внимание, что очень часто управляющим компаниям приходится работать в том числе с домами, которые были признаны аварийными. Где обрушаются потолки, на 80-90% изношены все коммуникации, иными словами находятся постройки в таком состоянии, что уже и капитальный ремонт делу не поможет. Как быть в таком случае?
– Многие такие дома отдаются под застройку. И тут вопрос, почему компании до последнего людей не расселяют, уже получив земельный участок по итогу торгов. В данном случае, мне кажется, нам пригодилась бы помощь государства.
Коммунальщики отмечают, что неплохо бы было, чтобы управление домами старого фонда осуществлялось на дотационной основе. В таком случае и собственники бы страдали меньше, и УК, которые бы хоть что-то получали за свою работу. А иначе получается такая вот коммунальная благотворительность (прим. ред. – ну, если никто от своих обязанностей не уклоняется).
«Возрастные» постройки несут прямую опасность для своих обитателей, если говорить, например, об обрушающейся штукатурке или газификации. Поэтому бросать людей в таких условиях просто нельзя.
С новыми жилкомплексами ситуация абсолютно иная. Здесь прогрессивный застройщик старается формировать отдельный уровень комфорта, продавать не просто недвижимость, а образ жизни. Это уже вопрос репутационный, отмечает директор ООО СЗ «Новый код» Наталья Казеннова.
Собственники при этом должны понимать (и чаще все-таки понимают), что все имеет свою цену.
– Когда люди покупают жилье в новом комплексе, скорее всего они предполагают, что будет консьерж, охрана, автоматический полив, и уже рассчитывают, что это будет стоить денег. Донести эти же ценности до жителей старого фонда бывает не так просто. Люди привыкли к определенному образу жизни.
Диалог как главный инструмент взаимодействия
Если исключить из контекста действительно нерадивые УК, с которыми всегда можно расторгнуть контракт (хотя многие организации нередко всячески мешают этому и идут на всевозможные ухищрения), то главный инструмент налаживания грамотной коммуникации между коммунальщиками и жильцами – диалог.
– Если управляющая компания живет своей жизнью, а собственники – своей, если они не стремятся наладить процесс коммуникации как можно скорее – то ничего не получится, – считает директор Центра инициатив городского развития «Точка», соорганизатор сообщества «Горожане_тут» Алла Романюк. Спикер напоминает, что в любых процессах речь идет о коммуникации «человек – человек».
Статистические модели подтверждают, что у нас большинству граждан может быть ничего и не нужно. Но есть условные 10% активных людей, которые хотят объединятся, хотят что-то менять. Нужно отказаться от иллюзии, что всем нужно одинаково и работать с тем, что есть.
В современных ЖК очень много примеров, когда сообщество жильцов формируется еще на этапе строительства дома, когда только идут продажи. При этом грамотный застройщик уже тогда начинает коммуницировать с людьми, интересоваться, а что же им нужно и как это реализовать.
– Люди, которые имеют возможность выбирать, они сейчас действительно стали предъявлять более высокие требования, включаться в процесс формирования окружающей среды. Эти динамики безусловно нужно учитывать, – указывает Романюк.
Люди разные, и этого нельзя не учитывать. С культурой нужно регулярно работать. Люди должны понимать, что твой дом – это не только твоя квартирка. Это твой подъезд, дом, пространство рядом.
А государство и надзорные органы в свою очередь должны формировать работу системы таким образом, чтобы УК не «отфутболивали» людей, и грамотно выполняли свою работу. Процесс – количество вовлеченных органов, лиц – нужно упрощать. К этому все идет, однако не так быстро, как хотелось бы.
Фото – Дом журналистов.
