Воронежский строительный комплекс представляют более двух тысяч организаций. Можно ли говорить, что экономический кризис они уже окончательно преодолели? Насколько оправданна нынешняя цена квадратного метра в Воронеже? Кто все-таки будет осваивать бывшие земли агроуниверситета? На эти и другие вопросы в канун Дня строителя отвечал заместитель руководителя департамента архитектуры и строительной политики области Владимир АСТАНИН.
- Владимир Иванович, какими статистическими данными по отрасли вы оперируете на данный момент?
- Вообще, в строительной сфере подведение итогов за полугодие - не самый существенный показатель, так как стройка имеет цикличность, значительный объем ввода приходится на четвертый квартал. Хотя мы по полугодию все равно смотрим за динамикой, чтобы иметь возможность подкорректировать некоторые позиции, например, по жилищному строительству. Его объем в 2010-м позволял говорить о достижении показателей близких к докризисным – 1,048 млн кв м жилья было введено тогда в области, в самый рекордный для нас год – 2008-й – ввели 1,12 млн . Соответственно, мы по итогам прошлого года могли говорить, что отрасль начала выправляться после кризиса, ведь в 2009-м не достигли отметки и в миллион кв м. Текущий год в части возведения жилья пока идет практически по показателям прошлого, небольшое отставание было только в июне, но делать какие-то выводы еще рано, так как значительный рывок приходится обычно на четвертый квартал. При этом, мы выявили и скрытые резервы по вводу. Так сегодня устроено индивидуальное жилстроительство, что часть построенных объектов проходят мимо статистики. Люди оформляют их по «дачной амнистии», идут сразу в органы регистрации. А к возведению жилья во многом привязано и производство стройматериалов. Мы уже плюсуем к уровню прошлого года 15-20%. Ведь сегодня активно реализуется целый ряд инвестпроектов, которые также дают работу нашей промышленности. Невооруженным глазом видно, что строительство везде оживилось.
- Какие крупные объекты пока все-таки остаются «замороженными»?
- Если говорить о социальной сфере и объектах, которые возводятся за счет бюджетов разных уровней на условиях софинансирования, то на сегодняшний день у нас практически не осталось проблемных площадок. Такова позиция губернатора Алексея Гордеева – ликвидировать долгострой. Был реально «замороженный» объект – школа в Митрофановке Кантемировского района, которая строилась с 90-х годов. Сегодня она введена и работает. Основная проблема заключается в том, что мы довольно интенсивно строим, но возможности бюджета не позволяют одновременно сделать все желаемое. На ряд объектов подрядчики даже получают кредиты. То есть, мы заключаем с ними соглашения, что за счет собственных средств они построят, а мы с ними затем рассчитаемся. У бюджета тоже есть цикличность.
Например, сегодня ОАО «Домостроительный комбинат» возводит школу в поселке Анна. Есть стремление сдать школу уже в текущем году, хотя мы не помним, чтобы за один год у нас строились учреждения образования. Но будем рассчитываться с «ДСК» в первом квартале 2012-го, они согласны. По-моему, бросать объекты высокой степени готовности совершенно неразумно. Также активно сегодня ЗАО «ВМУ-2» возводит больницу в Новохоперске, ООО «Выбор» - инфекционный корпус центральной больницы в Острогожске. Скажу так, крупные подрядные организации, которые в первую очередь зарекомендовали себя на жилстроительстве в городе, теперь являются подрядчиками по важным социальным объектам в ряде районов. В перспективе, если говорить о социалке, комплексная застройка будет реализована «ДСК» на землях ВГАУ, вместе с новым жильем там появятся школа и детский сад. Аналогичные условия приняло ООО «Партнер», входящее в группу компаний Евгения Хамина, также выигравшее право на освоение участка на улице Шишкова. К слову, подрядчиков на этих землях ждет со стороны фонда содействия развитию жилищного строительства очень мощный прессинг по срокам и качеству работ, слабым там не место.
- На ваш взгляд, стоимость квадратного метра жилья на местном рынке сегодня обоснованна?
- Знаете, на этот счет всегда возникает определенная дискуссия. Некоторые подрядчики заявляют, мол, мы вам построим квадратный метр за 14 тысяч рублей. Когда начинаем разбираться, оказывается - голая коробка, без полов и отделки. Но когда туда завели внутренние коммуникации, котел смонтировали, сделали хотя бы черновой пол, не говоря уже о линолеуме, то цена вырастает до 18 тысяч. А когда качественно отделали дом, получается уже и 22-23 тысячи за кв м. Поэтому здесь иногда встречается лукавство. Конечно, компании стремятся получить максимальную прибыль при продаже, но, прежде всего, рынок регулирует соотношение спроса и предложения. Если будет активно жилстроительство в Воронеже продолжаться, тогда, главное, не будет роста стоимости квартир. Помните, в 2009-м многие предрекали обвал цен, а он не произошел. Вот и сегодня определенное снижение может быть, но ряд аналитиков предрекает даже некоторый рост. В любом случае, для каких-то резких колебаний причин нет. У нас в регионе сегодня основное направление – возведение жилья экономкласса, которое по ценовым параметрам не должно выскакивать за 30 тысяч руб. Считаю, что реально экономкласс у нас может появиться, когда в стоимость жилья не будут закладываться магистральные инженерные сети и социальная инфраструктура. Сегодня средняя цена квартиры на первичном рынке у нас составляет порядка 33,5 тыс. руб. за кв м. Министерство регионального развития для нас определило – 25,7 тыс. И пусть без особого энтузиазма, но наши строительные компании идут на то, чтобы продавать жилье по такой цене, значит, она определенную рентабельность им дает.
- В каких районах области строительная сфера развивается особенно активно?
- В ряде муниципалитетов есть потенциал для развития малоэтажного жилстроительства. Речь идет о районах с благоприятной экономической ситуацией, где идет реализация инвестпроектов, создаются рабочие места: Лиски, Бобров, Новохоперск, Верхняя Хава, Рамонь, Хохол. У мощных инвесторов зачастую возникает проблема привлечения кадров, ее можно решить с помощью готового жилья.
- Кроме земель ВГАУ, какие еще площадки в черте Воронежа считаются перспективными?
- Огромный резерв – ветхое и аварийное жилье - очень тяжелый маховик, но надо сделать первый оборот. Получается, что если даже один человек не отселился, сносить старый дом нельзя. Таких прецедентов множество, например, в здании №6 на площади Ленина. Есть несколько семей, из-за которых не сносится аварийный дом и не возводится вторая очередь новостройки. Виной тому и определенная ментальность, и желание некоторых граждан разом решить все проблемы семьи, и скупость инвесторов. Надо понимать, что люди должны быть уверены: взамен им предлагают достойные условия. Думаю, в Воронеже проблема недоверия со временем решится, и откроются огромные резервы, посмотрите, сколько у нас послевоенной застройки. Она не подлежит никакой реконструкции, шлаковые стены и деревянные перекрытия давно отслужили свой срок. Но пока даже «ДСК» с его возможностями тяжело даются такие программы, хотя для города альтернатив нет. Нельзя застраивать окраины, а в центре оставлять трущобы. Наверное, просто нужно время стабильного управления Воронежем с четким исполнением всех обязательств застройщиков перед собственниками.
- Когда мы поборем бюрократические институты, которые мешают развитию строительства и нередко порождают самовольную деятельность?
- Как вы знаете, губернатор поставил задачу проследить цепочку подачи согласовательных документов от начала и до конца, чтобы понять, в каких звеньях происходит их сдерживание. Почему Воронеж по срокам рассмотрения разрешений находится на одном из «передовых» мест в стране? Разрушить такую систему достаточно сложно. Но те задачи, которые поставил Алексей Васильевич, думаю, будут решены. Иначе никакие бюджетные средства не спасут город от стагнации отрасли. Тем более у нас есть муниципалитеты и кроме Воронежа, где все документы обращаются оперативно. Инвесторы моментально чувствуют, где власть с ними идет на сотрудничество. Тот же Лискинский район или Рамонский, Хохольский. Там, действительно, видна динамика. Главное, что есть воля губернатора - навести порядок и в Воронеже. Тот, кто хочет оставить все, как было, просто отстал от жизни. Будет происходить ломка стереотипов.
- Насколько существенна сегодня проблема нецивилизованного строительства?
- Она продолжает оставаться актуальной, хотя стала менее болезненной в части появления новых объектов. В основном речь идет о ликвидации ранее построенных зданий. Механизм сноса самовольных построек настолько не прост, сопровождается таким количеством бюрократических процедур, что им многие сегодня спекулируют. Уверен, не так много нужно прецедентов, чтобы все поняли – игры закончились.
- Недавно на федеральном уровне было регламентировано «строительстве на воде».
-Мы мониторили ситуацию. Во ВГАСУ под эгидой департамента прошел круглый стол на тему освоения приакваториальной зоны водохранилища. Мы снова убедились, что от момента принятия федеральных актов до их практической реализации проходит довольно много времени. На намывных территориях будет вестись строительство, но сначала надо понять, что мы хотим там увидеть: еще жилье или рекреационную зону? Не так много у нас таких зон. Тем более начинает прорисовываться спортивная направленность водохранилища. Уже разработана концепция, и губернатор обратился за поддержкой к президенту РФ о создании в Воронеже международного центра гребли на байдарках и каноэ. Есть положительное заключение федерации гребли, поэтому зона рядом с Чернавским мостом может стать очень интересным местом массового отдыха. Можно и дальше идти по такому пути, но придется решить ряд проблем, в том числе и с качеством воды.
- Сегодня представители практически всех крупных компаний являются депутатами воронежской городской и областной дум. Как вам кажется, не мешает ли это развитию конкуренции в строительной сфере?
- Как непосредственный представитель строительного комплекса области я считаю, что лобби определенное нужно. Может быть, на каком-то этапе оно было вызвано желанием компаний защитить свои интересы. Но сегодня, если говорить о цивилизованном подходе, строительное сообщество обязательно должно быть представлено и в органах власти, и в местном самоуправлении. От этого, как мне кажется, пользы гораздо больше, чем какого-то вреда. Давайте посчитаем, сколько обманутых дольщиков породили «Выбор» или «ДСК», имеющие своих депутатов? По этим организациям у нас таких проблем нет. Они имеют репутацию, которой дорожат и в любых условиях стараются выполнять взятые на себя обязательства. А те, кто очень много кричал в свое время о развитии конкуренции, потом растворился в тумане, оставив достраивать свои объекты тем же «Выбору» и «ДСК». У нас 20% строительных фирм обеспечивают 80% объема производства. Регион силен мощными компаниями. Например, возникла необходимость в сжатые сроки возвести перинатальный центр, соответствующий европейским стандартам. Можно было привлечь московского подрядчика или турецкого, но то, что объект достойно сделал наш «ДСК» подтверждает - в области есть структуры, которым по плечу решение самых сложных задач. И вполне разумно поддерживать такие организации. При этом мы понимаем, что развиваться в ущерб другим им не позволит антимонопольное законодательство. Не думаю, что сегодня так легко, имея депутатский мандат, можно ликвидировать конкуренцию. Наоборот, из-за участия своих руководителей в представительных и законодательных органах власти такие компании берут на себя и определенные социальные миссии.
Беседовал Андрей ЦВЕТКОВ.
- Владимир Иванович, какими статистическими данными по отрасли вы оперируете на данный момент?
- Вообще, в строительной сфере подведение итогов за полугодие - не самый существенный показатель, так как стройка имеет цикличность, значительный объем ввода приходится на четвертый квартал. Хотя мы по полугодию все равно смотрим за динамикой, чтобы иметь возможность подкорректировать некоторые позиции, например, по жилищному строительству. Его объем в 2010-м позволял говорить о достижении показателей близких к докризисным – 1,048 млн кв м жилья было введено тогда в области, в самый рекордный для нас год – 2008-й – ввели 1,12 млн . Соответственно, мы по итогам прошлого года могли говорить, что отрасль начала выправляться после кризиса, ведь в 2009-м не достигли отметки и в миллион кв м. Текущий год в части возведения жилья пока идет практически по показателям прошлого, небольшое отставание было только в июне, но делать какие-то выводы еще рано, так как значительный рывок приходится обычно на четвертый квартал. При этом, мы выявили и скрытые резервы по вводу. Так сегодня устроено индивидуальное жилстроительство, что часть построенных объектов проходят мимо статистики. Люди оформляют их по «дачной амнистии», идут сразу в органы регистрации. А к возведению жилья во многом привязано и производство стройматериалов. Мы уже плюсуем к уровню прошлого года 15-20%. Ведь сегодня активно реализуется целый ряд инвестпроектов, которые также дают работу нашей промышленности. Невооруженным глазом видно, что строительство везде оживилось.
- Какие крупные объекты пока все-таки остаются «замороженными»?
- Если говорить о социальной сфере и объектах, которые возводятся за счет бюджетов разных уровней на условиях софинансирования, то на сегодняшний день у нас практически не осталось проблемных площадок. Такова позиция губернатора Алексея Гордеева – ликвидировать долгострой. Был реально «замороженный» объект – школа в Митрофановке Кантемировского района, которая строилась с 90-х годов. Сегодня она введена и работает. Основная проблема заключается в том, что мы довольно интенсивно строим, но возможности бюджета не позволяют одновременно сделать все желаемое. На ряд объектов подрядчики даже получают кредиты. То есть, мы заключаем с ними соглашения, что за счет собственных средств они построят, а мы с ними затем рассчитаемся. У бюджета тоже есть цикличность.
Например, сегодня ОАО «Домостроительный комбинат» возводит школу в поселке Анна. Есть стремление сдать школу уже в текущем году, хотя мы не помним, чтобы за один год у нас строились учреждения образования. Но будем рассчитываться с «ДСК» в первом квартале 2012-го, они согласны. По-моему, бросать объекты высокой степени готовности совершенно неразумно. Также активно сегодня ЗАО «ВМУ-2» возводит больницу в Новохоперске, ООО «Выбор» - инфекционный корпус центральной больницы в Острогожске. Скажу так, крупные подрядные организации, которые в первую очередь зарекомендовали себя на жилстроительстве в городе, теперь являются подрядчиками по важным социальным объектам в ряде районов. В перспективе, если говорить о социалке, комплексная застройка будет реализована «ДСК» на землях ВГАУ, вместе с новым жильем там появятся школа и детский сад. Аналогичные условия приняло ООО «Партнер», входящее в группу компаний Евгения Хамина, также выигравшее право на освоение участка на улице Шишкова. К слову, подрядчиков на этих землях ждет со стороны фонда содействия развитию жилищного строительства очень мощный прессинг по срокам и качеству работ, слабым там не место.
- На ваш взгляд, стоимость квадратного метра жилья на местном рынке сегодня обоснованна?
- Знаете, на этот счет всегда возникает определенная дискуссия. Некоторые подрядчики заявляют, мол, мы вам построим квадратный метр за 14 тысяч рублей. Когда начинаем разбираться, оказывается - голая коробка, без полов и отделки. Но когда туда завели внутренние коммуникации, котел смонтировали, сделали хотя бы черновой пол, не говоря уже о линолеуме, то цена вырастает до 18 тысяч. А когда качественно отделали дом, получается уже и 22-23 тысячи за кв м. Поэтому здесь иногда встречается лукавство. Конечно, компании стремятся получить максимальную прибыль при продаже, но, прежде всего, рынок регулирует соотношение спроса и предложения. Если будет активно жилстроительство в Воронеже продолжаться, тогда, главное, не будет роста стоимости квартир. Помните, в 2009-м многие предрекали обвал цен, а он не произошел. Вот и сегодня определенное снижение может быть, но ряд аналитиков предрекает даже некоторый рост. В любом случае, для каких-то резких колебаний причин нет. У нас в регионе сегодня основное направление – возведение жилья экономкласса, которое по ценовым параметрам не должно выскакивать за 30 тысяч руб. Считаю, что реально экономкласс у нас может появиться, когда в стоимость жилья не будут закладываться магистральные инженерные сети и социальная инфраструктура. Сегодня средняя цена квартиры на первичном рынке у нас составляет порядка 33,5 тыс. руб. за кв м. Министерство регионального развития для нас определило – 25,7 тыс. И пусть без особого энтузиазма, но наши строительные компании идут на то, чтобы продавать жилье по такой цене, значит, она определенную рентабельность им дает.
- В каких районах области строительная сфера развивается особенно активно?
- В ряде муниципалитетов есть потенциал для развития малоэтажного жилстроительства. Речь идет о районах с благоприятной экономической ситуацией, где идет реализация инвестпроектов, создаются рабочие места: Лиски, Бобров, Новохоперск, Верхняя Хава, Рамонь, Хохол. У мощных инвесторов зачастую возникает проблема привлечения кадров, ее можно решить с помощью готового жилья.
- Кроме земель ВГАУ, какие еще площадки в черте Воронежа считаются перспективными?
- Огромный резерв – ветхое и аварийное жилье - очень тяжелый маховик, но надо сделать первый оборот. Получается, что если даже один человек не отселился, сносить старый дом нельзя. Таких прецедентов множество, например, в здании №6 на площади Ленина. Есть несколько семей, из-за которых не сносится аварийный дом и не возводится вторая очередь новостройки. Виной тому и определенная ментальность, и желание некоторых граждан разом решить все проблемы семьи, и скупость инвесторов. Надо понимать, что люди должны быть уверены: взамен им предлагают достойные условия. Думаю, в Воронеже проблема недоверия со временем решится, и откроются огромные резервы, посмотрите, сколько у нас послевоенной застройки. Она не подлежит никакой реконструкции, шлаковые стены и деревянные перекрытия давно отслужили свой срок. Но пока даже «ДСК» с его возможностями тяжело даются такие программы, хотя для города альтернатив нет. Нельзя застраивать окраины, а в центре оставлять трущобы. Наверное, просто нужно время стабильного управления Воронежем с четким исполнением всех обязательств застройщиков перед собственниками.
- Когда мы поборем бюрократические институты, которые мешают развитию строительства и нередко порождают самовольную деятельность?
- Как вы знаете, губернатор поставил задачу проследить цепочку подачи согласовательных документов от начала и до конца, чтобы понять, в каких звеньях происходит их сдерживание. Почему Воронеж по срокам рассмотрения разрешений находится на одном из «передовых» мест в стране? Разрушить такую систему достаточно сложно. Но те задачи, которые поставил Алексей Васильевич, думаю, будут решены. Иначе никакие бюджетные средства не спасут город от стагнации отрасли. Тем более у нас есть муниципалитеты и кроме Воронежа, где все документы обращаются оперативно. Инвесторы моментально чувствуют, где власть с ними идет на сотрудничество. Тот же Лискинский район или Рамонский, Хохольский. Там, действительно, видна динамика. Главное, что есть воля губернатора - навести порядок и в Воронеже. Тот, кто хочет оставить все, как было, просто отстал от жизни. Будет происходить ломка стереотипов.
- Насколько существенна сегодня проблема нецивилизованного строительства?
- Она продолжает оставаться актуальной, хотя стала менее болезненной в части появления новых объектов. В основном речь идет о ликвидации ранее построенных зданий. Механизм сноса самовольных построек настолько не прост, сопровождается таким количеством бюрократических процедур, что им многие сегодня спекулируют. Уверен, не так много нужно прецедентов, чтобы все поняли – игры закончились.
- Недавно на федеральном уровне было регламентировано «строительстве на воде».
-Мы мониторили ситуацию. Во ВГАСУ под эгидой департамента прошел круглый стол на тему освоения приакваториальной зоны водохранилища. Мы снова убедились, что от момента принятия федеральных актов до их практической реализации проходит довольно много времени. На намывных территориях будет вестись строительство, но сначала надо понять, что мы хотим там увидеть: еще жилье или рекреационную зону? Не так много у нас таких зон. Тем более начинает прорисовываться спортивная направленность водохранилища. Уже разработана концепция, и губернатор обратился за поддержкой к президенту РФ о создании в Воронеже международного центра гребли на байдарках и каноэ. Есть положительное заключение федерации гребли, поэтому зона рядом с Чернавским мостом может стать очень интересным местом массового отдыха. Можно и дальше идти по такому пути, но придется решить ряд проблем, в том числе и с качеством воды.
- Сегодня представители практически всех крупных компаний являются депутатами воронежской городской и областной дум. Как вам кажется, не мешает ли это развитию конкуренции в строительной сфере?
- Как непосредственный представитель строительного комплекса области я считаю, что лобби определенное нужно. Может быть, на каком-то этапе оно было вызвано желанием компаний защитить свои интересы. Но сегодня, если говорить о цивилизованном подходе, строительное сообщество обязательно должно быть представлено и в органах власти, и в местном самоуправлении. От этого, как мне кажется, пользы гораздо больше, чем какого-то вреда. Давайте посчитаем, сколько обманутых дольщиков породили «Выбор» или «ДСК», имеющие своих депутатов? По этим организациям у нас таких проблем нет. Они имеют репутацию, которой дорожат и в любых условиях стараются выполнять взятые на себя обязательства. А те, кто очень много кричал в свое время о развитии конкуренции, потом растворился в тумане, оставив достраивать свои объекты тем же «Выбору» и «ДСК». У нас 20% строительных фирм обеспечивают 80% объема производства. Регион силен мощными компаниями. Например, возникла необходимость в сжатые сроки возвести перинатальный центр, соответствующий европейским стандартам. Можно было привлечь московского подрядчика или турецкого, но то, что объект достойно сделал наш «ДСК» подтверждает - в области есть структуры, которым по плечу решение самых сложных задач. И вполне разумно поддерживать такие организации. При этом мы понимаем, что развиваться в ущерб другим им не позволит антимонопольное законодательство. Не думаю, что сегодня так легко, имея депутатский мандат, можно ликвидировать конкуренцию. Наоборот, из-за участия своих руководителей в представительных и законодательных органах власти такие компании берут на себя и определенные социальные миссии.
Беседовал Андрей ЦВЕТКОВ.
