Практика, как известно, критерий истины. Концепция безопасности объекта коммерческой недвижимости – воплощенная, действующая, эффективная – это опыт, которым не всякий станет делиться, и кто-то наверняка скажет – зачем помогать конкурентам?
Такую степень открытости, которую демонстрирует в этом материале Андрей Сухов, первый заместитель управляющего ТЦ "Охотный Ряд", может позволить себе только по-настоящему сильный человек и руководитель. Сильный и неравнодушный – поскольку "общественная польза" и "общее благо" для него отнюдь не пустые слова.
Защита от техногенных катастроф и аварий
Анализ открытой информации и статистика происшествий позволяют автору выдвинуть это направление концепции безопасности объекта коммерческой недвижимости на твердое второе по вероятности события место. Причем, в отличие от пожарной безопасности, здесь нет такой зависимости степени реализации угрозы от возраста объекта. Наиболее тяжелым случаем является потеря несущей способности конструктива сооружения и, как следствие, частичное или полное обрушение поэтажных перекрытий и кровли. Другие виды технологических аварий, если они не трансформируются в пожар или затопление, при несомненном финансовом или материальном ущербе, не представляют собой прямой угрозы жизни или здоровью и поэтому они – не тема данной статьи.
Поэтому будем рассматривать в качестве главной угрозы – обрушение. Информация по Москве у всех на слуху, поэтому вспомним "Аквапарк" (новое строительство), "Басманный рынок" (относительно старая постройка, 30-40 лет), где трагические события привели к большому количеству жертв, и ряд других случаев с менее тяжелыми последствиями. Большинство трагедий происходит в зимний временной период и провоцируется дополнительной снеговой нагрузкой на кровлю. Отсюда вполне справедливо сделать вывод о необходимости иметь постоянную и объективную информацию о возрастании нагрузки, появляющейся деформации конструктивных несущих элементов. Вопрос – как это выглядит на практике? Вряд ли реально надеяться на уборку снега до чистой кровли в процессе его выпадания по всей площади объекта. Вы не найдете в проектной документации предельно допустимый слой снежного наста с определенной влажностью и плотностью для производства контрольного замера (везде у вас будет разная толщина). Некоторое воздействие на прочность конструктива окажет и соседнее строительство со значительной подземной частью (знаменитая "точечная" застройка). Доставшийся по наследству от советского исторического периода метод визуального контроля появляющихся "волосяных" трещин несущих конструктивных элементов с выставлением контрольных "маячков" малореален из-за широкого применения облицовочных отделочных материалов (в том числе подвесных гипсокартонных потолков), требуемого длительного временного периода, естественной утраты специалистов, владеющих такими технологиями… Каков выход?
ТК "Охотный Ряд", напомню, является полностью подземным сооружением, имеющим, однако, широкопролетные (более 30 метров) безопорные участки перекрытия. За последние несколько лет в непосредственной близости производилась реконструкция с полным сносом целого ряда объектов. Можно вспомнить "Националь", " Интурист", " Москва", " Военторг" и продолжающееся строительство Большого Театра. Разумеется, наибольшие волнения и опасения вызвало строительство гостиницы "Москва". Достаточно сказать, что расстояние между наружными стенами подземных частей составило 6-12 метров.
Сам ТК "Охотный Ряд", и особенно его паркинг, испытали колоссальные нагрузки: в первоначальный период – когда гостиницу снесли и грунты "разгрузили", и второй раз – когда возвели новое здание и грунты "нагрузили". Ситуация была действительно под контролем и постоянно "мониторилась" с помощью своевременно установленной автоматизированной системы контроля. Выглядит это приблизительно так. С привлечением проектной организации определяется необходимое количество и местонахождение будущих контрольных измерительных точек, а также требуемые параметры измерений.
Разрабатывается программное обеспечение, в том числе трехмерная виртуальная модель объекта. Устанавливается соответствующий комплект оборудования – набор оконечных устройств в виде набора измерительных датчиков –наклономеров НК, деформографов ДКК и т.п., прокладывается информационная кабельная сеть с передачей через 15-минутный временной интервал показаний на регистратор. Разумеется, все это реализовывалось в аварийном режиме – "на коленке". С точки зрения автора подобные автоматизированные системы контроля за состоянием несущей способности "конструктива" объекта недвижимости необходимо закладывать на стадии технического задания на проектирование. Жизненно необходимо иметь оперативную и достоверную информацию о деформационных отклонениях несущих конструкций под влиянием внешних или внутренних изменений.
На фотографиях – оконечные измерительные датчики НК и ДКК системы автоматизированного контроля деформационных изменений несущих конструкций ТК "Охотный Ряд". |nextpage|
Необходимость именно автоматизированного постоянного контроля прочности зданий и сооружений объектов коммерческой недвижимости обуславливает еще одно обстоятельство. В открытой печати в последние годы "промелькнул" (именно промелькнул!) весьма специфический термин – "объект с нулевой живучестью", применительно именно к интересующей нас в данной статье группе объектов современной коммерческой недвижимости. Попробуем разобраться в сути этого термина и реалий управления коммерческой недвижимости сегодняшнего дня.
Начнем с рассмотрения трагического случая с зданием "Аквапарка" в Ясенево (Москва). На кадрах системы видеонаблюдения здания, транслировавшихся по каналам центрального телевидения, отчетливо было видно, как одна из опорных колонн по периметру здания на значительной высоте (где-то 1,5-2 метра от кровли) буквально "лопнула", выбросив облако пыли. Это впоследствии породило версию о теракте, которая вряд ли состоятельна, поскольку сложно разместить взрывное устройство на такой высоте (с тем же самым эффектом проще опору разрушить на "земле"). Так что же произошло? Озвучивалось несколько версий, включая официальную. Для автора наиболее вероятным кажется следующее развитие событий. Объект находился в коммерческой эксплуатации около двух лет. Далее события в доступной хронологии: – смена владельца; – очевидная, со сменой владельца, поставленная задача – увеличения доходности объекта; – предложение маркетинга по установке нового дополнительного оборудования – для создания эффекта "волны" в самом большом бассейне; – выбор оборудования и его технических характеристик по критериям минимальной цены, поскольку непонятен экономический потенциальный эффект; – установка оборудования "маятникового" (толчкового) принципа действия, которое требовало установки на "развязанную с основным фундаментом" плиту, что и не было учтено технической эксплуатацией объекта; – запуск новой установки в эксплуатацию в летний период, без каких-либо видимых последствий; – наступление зимы с большим количеством осадков (снега) и частыми оттепелями, что увеличивало весовую нагрузку на кровлю; – при достижении предельной критической массы и возникновении явления частотного амплитудного резонанса (толчковый маятник на неразвязанном фундаменте) отдельная опора не выдержала и "лопнула".
Этого оказалось достаточно для масштабного разрушения крупного объекта недвижимости с многочисленными человеческими жертвами. С тех пор изначальное использование объекта коммерческой недвижимости не восстановлено.
Этот трагический случай ярко характеризует термин "объект с нулевой живучестью". Достаточно выхода из строя одного единственного несущего элемента в целой системе подобных, как происходит частичное или полное разрушение сооружения или здания. Остальные несущие конструктивные элементы не обладают запасами прочности по перегрузке и способностью к ее распределению между собой.
Второй подобный случай, после которого собственно и появился в печати термин, произошел в Москве в районе Крылатское на объекте коммерческой недвижимости Крытый Ледовый Дворец в Крылатском. Кровля этого очень оригинально спроектированного сооружения поддерживается системой натяжных тросов (несколько сотен) от двух наклонных опорных мачт. В какой-то из дней на одном единственном тросе лопнул натягивающий замок и упал на землю около наружной стены. Обошлось без жертв и каких-либо разрушений. Тем не менее объект прекратил всю свою коммерческую деятельность более чем на два года для замены всех крепежных элементов тросовой системы поддержки кровли. Попытки владельцев получить компенсацию финансового ущерба от производителей крепежа (г. Электросталь Московской обл.) привели к привлечению производителем, для производства независимой экспертизы, известной английской компании, в официальном заключении которой и прозвучал впервые термин "объект с нулевой живучестью".
Не подвергая сомнению право на строительство таких объектов, прошедших все экспертизы и заключения, хочется выделить основную мысль для практиков-управленцев. Первое – выяснить степень живучести объекта по несущей конструктивной способности (при необходимости потратиться на независимую экспертизу). Второе – определиться с методом и способами постоянного инструментального контроля за деформациями конструктива. Вся дальнейшая эксплуатация, содержание и коммерческое использование таких объектов осуществляется через призму колебаний показаний приборов по несущей способности с учетом сезонных факторов. В переводе на нормальный язык – все, что будет в дальнейшем происходить на объекте (от снегопада до ремонта, перепланировок помещений и монтажа нового оборудования) должна фиксировать система мониторинга за несущей способностью конструктивных элементов и сигнализировать о достижении критических значений.
В следующем номере журнала "Парадный квартал" читайте продолжение темы – экологическая и санитарно-эпидемиологическая безопасность объектов коммерческой недвижимости.
Защита от техногенных катастроф и аварий
Анализ открытой информации и статистика происшествий позволяют автору выдвинуть это направление концепции безопасности объекта коммерческой недвижимости на твердое второе по вероятности события место. Причем, в отличие от пожарной безопасности, здесь нет такой зависимости степени реализации угрозы от возраста объекта. Наиболее тяжелым случаем является потеря несущей способности конструктива сооружения и, как следствие, частичное или полное обрушение поэтажных перекрытий и кровли. Другие виды технологических аварий, если они не трансформируются в пожар или затопление, при несомненном финансовом или материальном ущербе, не представляют собой прямой угрозы жизни или здоровью и поэтому они – не тема данной статьи.
Поэтому будем рассматривать в качестве главной угрозы – обрушение. Информация по Москве у всех на слуху, поэтому вспомним "Аквапарк" (новое строительство), "Басманный рынок" (относительно старая постройка, 30-40 лет), где трагические события привели к большому количеству жертв, и ряд других случаев с менее тяжелыми последствиями. Большинство трагедий происходит в зимний временной период и провоцируется дополнительной снеговой нагрузкой на кровлю. Отсюда вполне справедливо сделать вывод о необходимости иметь постоянную и объективную информацию о возрастании нагрузки, появляющейся деформации конструктивных несущих элементов. Вопрос – как это выглядит на практике? Вряд ли реально надеяться на уборку снега до чистой кровли в процессе его выпадания по всей площади объекта. Вы не найдете в проектной документации предельно допустимый слой снежного наста с определенной влажностью и плотностью для производства контрольного замера (везде у вас будет разная толщина). Некоторое воздействие на прочность конструктива окажет и соседнее строительство со значительной подземной частью (знаменитая "точечная" застройка). Доставшийся по наследству от советского исторического периода метод визуального контроля появляющихся "волосяных" трещин несущих конструктивных элементов с выставлением контрольных "маячков" малореален из-за широкого применения облицовочных отделочных материалов (в том числе подвесных гипсокартонных потолков), требуемого длительного временного периода, естественной утраты специалистов, владеющих такими технологиями… Каков выход?
ТК "Охотный Ряд", напомню, является полностью подземным сооружением, имеющим, однако, широкопролетные (более 30 метров) безопорные участки перекрытия. За последние несколько лет в непосредственной близости производилась реконструкция с полным сносом целого ряда объектов. Можно вспомнить "Националь", " Интурист", " Москва", " Военторг" и продолжающееся строительство Большого Театра. Разумеется, наибольшие волнения и опасения вызвало строительство гостиницы "Москва". Достаточно сказать, что расстояние между наружными стенами подземных частей составило 6-12 метров.
Сам ТК "Охотный Ряд", и особенно его паркинг, испытали колоссальные нагрузки: в первоначальный период – когда гостиницу снесли и грунты "разгрузили", и второй раз – когда возвели новое здание и грунты "нагрузили". Ситуация была действительно под контролем и постоянно "мониторилась" с помощью своевременно установленной автоматизированной системы контроля. Выглядит это приблизительно так. С привлечением проектной организации определяется необходимое количество и местонахождение будущих контрольных измерительных точек, а также требуемые параметры измерений.
Разрабатывается программное обеспечение, в том числе трехмерная виртуальная модель объекта. Устанавливается соответствующий комплект оборудования – набор оконечных устройств в виде набора измерительных датчиков –наклономеров НК, деформографов ДКК и т.п., прокладывается информационная кабельная сеть с передачей через 15-минутный временной интервал показаний на регистратор. Разумеется, все это реализовывалось в аварийном режиме – "на коленке". С точки зрения автора подобные автоматизированные системы контроля за состоянием несущей способности "конструктива" объекта недвижимости необходимо закладывать на стадии технического задания на проектирование. Жизненно необходимо иметь оперативную и достоверную информацию о деформационных отклонениях несущих конструкций под влиянием внешних или внутренних изменений.
На фотографиях – оконечные измерительные датчики НК и ДКК системы автоматизированного контроля деформационных изменений несущих конструкций ТК "Охотный Ряд". |nextpage|
Необходимость именно автоматизированного постоянного контроля прочности зданий и сооружений объектов коммерческой недвижимости обуславливает еще одно обстоятельство. В открытой печати в последние годы "промелькнул" (именно промелькнул!) весьма специфический термин – "объект с нулевой живучестью", применительно именно к интересующей нас в данной статье группе объектов современной коммерческой недвижимости. Попробуем разобраться в сути этого термина и реалий управления коммерческой недвижимости сегодняшнего дня.
Начнем с рассмотрения трагического случая с зданием "Аквапарка" в Ясенево (Москва). На кадрах системы видеонаблюдения здания, транслировавшихся по каналам центрального телевидения, отчетливо было видно, как одна из опорных колонн по периметру здания на значительной высоте (где-то 1,5-2 метра от кровли) буквально "лопнула", выбросив облако пыли. Это впоследствии породило версию о теракте, которая вряд ли состоятельна, поскольку сложно разместить взрывное устройство на такой высоте (с тем же самым эффектом проще опору разрушить на "земле"). Так что же произошло? Озвучивалось несколько версий, включая официальную. Для автора наиболее вероятным кажется следующее развитие событий. Объект находился в коммерческой эксплуатации около двух лет. Далее события в доступной хронологии: – смена владельца; – очевидная, со сменой владельца, поставленная задача – увеличения доходности объекта; – предложение маркетинга по установке нового дополнительного оборудования – для создания эффекта "волны" в самом большом бассейне; – выбор оборудования и его технических характеристик по критериям минимальной цены, поскольку непонятен экономический потенциальный эффект; – установка оборудования "маятникового" (толчкового) принципа действия, которое требовало установки на "развязанную с основным фундаментом" плиту, что и не было учтено технической эксплуатацией объекта; – запуск новой установки в эксплуатацию в летний период, без каких-либо видимых последствий; – наступление зимы с большим количеством осадков (снега) и частыми оттепелями, что увеличивало весовую нагрузку на кровлю; – при достижении предельной критической массы и возникновении явления частотного амплитудного резонанса (толчковый маятник на неразвязанном фундаменте) отдельная опора не выдержала и "лопнула".
Этого оказалось достаточно для масштабного разрушения крупного объекта недвижимости с многочисленными человеческими жертвами. С тех пор изначальное использование объекта коммерческой недвижимости не восстановлено.
Этот трагический случай ярко характеризует термин "объект с нулевой живучестью". Достаточно выхода из строя одного единственного несущего элемента в целой системе подобных, как происходит частичное или полное разрушение сооружения или здания. Остальные несущие конструктивные элементы не обладают запасами прочности по перегрузке и способностью к ее распределению между собой.
Второй подобный случай, после которого собственно и появился в печати термин, произошел в Москве в районе Крылатское на объекте коммерческой недвижимости Крытый Ледовый Дворец в Крылатском. Кровля этого очень оригинально спроектированного сооружения поддерживается системой натяжных тросов (несколько сотен) от двух наклонных опорных мачт. В какой-то из дней на одном единственном тросе лопнул натягивающий замок и упал на землю около наружной стены. Обошлось без жертв и каких-либо разрушений. Тем не менее объект прекратил всю свою коммерческую деятельность более чем на два года для замены всех крепежных элементов тросовой системы поддержки кровли. Попытки владельцев получить компенсацию финансового ущерба от производителей крепежа (г. Электросталь Московской обл.) привели к привлечению производителем, для производства независимой экспертизы, известной английской компании, в официальном заключении которой и прозвучал впервые термин "объект с нулевой живучестью".
Не подвергая сомнению право на строительство таких объектов, прошедших все экспертизы и заключения, хочется выделить основную мысль для практиков-управленцев. Первое – выяснить степень живучести объекта по несущей конструктивной способности (при необходимости потратиться на независимую экспертизу). Второе – определиться с методом и способами постоянного инструментального контроля за деформациями конструктива. Вся дальнейшая эксплуатация, содержание и коммерческое использование таких объектов осуществляется через призму колебаний показаний приборов по несущей способности с учетом сезонных факторов. В переводе на нормальный язык – все, что будет в дальнейшем происходить на объекте (от снегопада до ремонта, перепланировок помещений и монтажа нового оборудования) должна фиксировать система мониторинга за несущей способностью конструктивных элементов и сигнализировать о достижении критических значений.
В следующем номере журнала "Парадный квартал" читайте продолжение темы – экологическая и санитарно-эпидемиологическая безопасность объектов коммерческой недвижимости.
