Согласитесь – будет обидно, если репутацию вашего торгового центра или офисного здания съедят мыши. Или – того хуже – тараканы. Или если в городе начнется эпидемия, а источник – опять-таки ваш объект недвижимости. Кошмарный сон, который лучше не досматривать до конца…
Как избежать столь драматичного развития ситуации? Об этом в очередной публикации своего авторского цикла статей рассказывает читателям журнала "Парадный квартал" Андрей Сухов, первый заместитель генерального директора УК "Манежная площадь".
С мартовского выпуска журнала "Парадный квартал" началась публикация уникального материала, подготовленного специально для наших читателей первым заместителем генерального директора УК "Манежная площадь" Андреем Суховым на тему обеспечения безопасности торгового центра. В июне мы предлагаем вашему вниманию продолжение – раздел "Санитарно-эпидемиологическая безопасность".
экологическая и санитарно-эпидемиологическая безопасность
Читателям может показаться невероятным, но третье место по значимости угроз для объекта коммерческой недвижимости с массовым пребыванием людей занимают проблемы санитарно-эпидемиологического характера. Разумеется, угрозы жизни и здоровью в этом случае внешне не так явно обозначены, но они реально существуют. Что это за проблемы? Крысы и мыши; насекомые – тараканы, мухи, комары, муравьи, блохи, клопы и т.п.; бактерии, вирусы, грибки, гельминты и т.п.; "липовые" медицинские книжки персонала арендаторов.
Самим фактом существования объекта с созданием комфортных условий для деятельности человека определяется благоприятная среда появления и стремительного размножения всех вышеперечисленных видов. Борьба с ними начинается на стадии строительства и не прекращается никогда. Сколько будет существовать объект, столько необходимо будет нести затраты на эту борьбу. Выиграть эту войну невозможно, задача – не проиграть. Поражение выглядит следующим образом… Вспышка эпидемиологического массового заболевания населения с вероятным некоторым количеством летальных исходов; через некоторое время устанавливается источник (очаг), им оказывается управляемый вами торговый или офисный центр. Объект коммерческой недвижимости органами Роспотребнадзора закрывается на санобработку и дезинфекцию, затем карантин. Срок от 6 месяцев до 18 (зависит от особенностей объекта). Использовать объект после этого прискорбного события в дальнейшем из-за урона, нанесенного репутации, практически невозможно.
Необходимо помнить, что при утрате контроля за ситуацией и увеличения, вследствие этого, численности популяций насекомых или грызунов, процесс роста численности популяций насекомых и грызунов принимает необратимый характер. Если в поисках пищи грызунами начинается повреждение изоляции кабельных линий и игнорирование присутствия персонала – можно смело утверждать, что происходит фактическая смена владельца объекта недвижимости.
Деятельность управляющей компании на любом объекте коммерческой недвижимости для решения вопросов безопасности по данному конкретному направлению будет всегда и везде заключаться в организации и качественном, своевременным выполнении трех основных технологических процессов. Это – дератизация, дезинсекция и дезинфекция.
Дератизация – уничтожение крыс и мышей. Предотвращает опасность прекращения коммерческой эксплуатации объекта по объективным показателям (невозможности производства продаж и оказания услуг арендаторами и психологически некомфортными условиями пребывания покупателей) и пресекает вспышку эпидемиологических заболеваний.
Какие параметры оценки ситуации применяются на практике? Если посетители (покупатели) даже не подозревают о данной теме, а информация о конкретных случаях проявления факта существования грызунов поступает от персонала арендаторов или обслуживающего персонала не чаще одного раза в 3-6 месяцев – ситуация в целом под контролем. Если чаще, надо сосредотачивать внимание на усилении профилактических мер.
Предупреждение: заключив долгосрочный договор на постоянную дератизацию объекта недвижимости, необходимо понимать следующий момент. Из-за постоянной адаптации грызунов к отравляющим средствам и различным ловушкам-приманкам применяется долгосрочная программа по замене составляющих компонентов химических средств и методик. Ведется история эффективности применения, продолжительности и цикличности обработки. Поэтому смена компании, проводившей ранее дератизацию объекта, и потеря наработанной базы данных, кроме ущерба, ничего не принесет, какие бы чудодейственные свойства новых разработок ни рекламировали конкуренты. Действительно успешно задачу решает системный подход, а не разовая акция.
Нет единого мнения об эффективности применения электромагнитных или радиочастотных отпугивающих защитных систем.
Предупреждение: особое внимание к данному направлению концепции безопасности необходимо проявлять в случае производства реконструкции существующего объекта или нового строительства со сносом старого в географическом соседстве с вашим. Необходимо понимание того момента, что все лишенные привычной среды обитания грызуны соседей будут осуществлять активнейшую экспансию на все соседние объекты недвижимости.
При сносе гостиницы "Москва" – объекта почтенного возраста, с весьма солидными размерами площадей, включая подземные пространства, и большим количеством точек "общепита" – масштабы нашествия сложно даже описать. В течение месяца в авральном круглосуточном режиме практически все службы и персонал УК, арендаторов и сотрудников ДЭЗ станции №4 г. Москвы буквально отбивались от огромного количества непрошенных "гостей". В тот временной период эта проблема коснулась огромной части территории Центрального Административного Округа г. Москвы.
Дезинсекция – уничтожение всех видов насекомых. Основной причиной появления, размножения и разнообразия видов являются несколько факторов, которые, к сожалению, невозможно устранить. Это – постоянный завоз большого количества различных товаров и продуктов питания в недостаточно герметичной упаковке и таре, с очень удаленных расстояний (даже с других географических континентов), постоянный благоприятный микроклимат без каких-либо температурных колебаний и ветровых нагрузок, свободный доступ к воде в практически неограниченном количестве (различные технологические дренажные и водосборные приямки и колодцы, камеры орошения систем центрального кондиционирования, дренажные поддоны автономных кондиционеров, технология влажной уборки, водозабор и слив службой клининга и т.д.) и, наконец, предприятия быстрого питания или рестораны, без наличия которых уже невозможно представить современный объект коммерческой недвижимости. Свою лепту вносит персонал арендаторов и обслуживающих компаний с традиционными чаепитиями и обедами на рабочих местах.
Процесс обработки от насекомых с технологической стороны достаточно прост и понятен, средств и реактивов достаточное количество, и они весьма эффективны при одном немаловажном условии – обрабатываемые площади и поверхности должны быть максимально чистыми.
Сложнее всего уничтожать наших "старинных знакомых" – рыжих тараканов. Сложность не в технологии или знаменитой способности к мутации – сложность в организации процесса дезинсекции на действующем объекте коммерческой недвижимости. В торговом центре "Охотный Ряд" в течение календарного года всего два выходных дня, один из которых – 1 января. Таким образом, на весь процесс обработки отводится 12-часовой ночной перерыв. Если обработку необходимо провести одновременно (для достижения максимального эффекта) на площадях всех типов (от технических венткамер до кухонь арендаторов), а площадей 64 700 квадратных метров – то масштаб задачи впечатляет.
Необходимо: - обеспечить доступ в каждое помещение объекта недвижимости, кем бы оно ни занималось и как бы ни использовалось. При наличии более 160 арендаторов основных площадей и около 100 субарендаторов, определенного количества складских помещений, офисных, бытовых, технических, технологических и прочих, полностью добиться выполнения этого условия за 14 лет управления не удалось ни разу (пресловутый "человеческий фактор"). Однако необработанными оставались действительно считанные единицы (как правило, складские помещения, которые дообрабатывали в дневные часы следующего дня, при полностью функционирующем торговом комплексе);
- осуществить тщательную уборку и очистку всех подлежащих обработке площадей и поверхностей, с необходимым предварительным перемещением больших объемов товаров и продуктов, мебели, складских стеллажей, технологического оборудования горячих "цехов" и кухонь, демонтажем облицовочных панелей холодильных камер (излюбленные места обитания, особенно зона радиаторных воздушных теплообменников – из-за стабильных тепловыделений), часть технологического оборудования приходится предварительно отключать (отсоединять) от внутренних инженерных сетей;
- на весь период проведения процесса дезинсекции обеспечивается работа всех систем общеобменной вентиляции и кондиционирования воздуха, с поэтапным отключением в уже обработанных помещениях. Требуется полное включение освещения всех зон, забор, приготовление и слив отработанных водяных растворов;
- важной составляющей является сохранность товарно-материальных ценностей от всех видов возможного ущерба. Обеспечение выполнения этого условия возлагается на технические возможности систем общегражданской безопасности, усиленный состав смены ЧОП и персонал арендаторов и субарендаторов;
- состав и численность исполнителей определяются общей площадью, количеством и назначением помещений, а также отведенным временным интервалом. Фирма, ведущая объект по дератизации и дезинсекции, выделяет сотрудников в количестве 5-6 бригад (поддерживающие промежуточные обработки выполняет одна, закрепленная за объектом, бригада в составе 4 человек). Клининг – весь личный состав уборщиц и грузчиков, работающий на данном объекте в разные смены и дополнительно 30-50% от личного состава с других объектов клининга (здесь сказывается преимущество работы с крупными клининговыми операторами). Инжиниринговая компания выделяет двойной состав дежурной ночной смены. Служба безопасности – также усиленный вариант личного состава примерно в 2,5 раза от численности дневной смены. Количество персонала арендаторов и субарендаторов определяется потребностью доступа и подготовки арендованных помещений. Как правило, в 2-3 раза превышается количество привлеченного обслуживающего персонала фирм-операторов.
Такой объем обработки проводится в штатном режиме 1-2 раза в год, если нет обострения ситуации. Зоны "общепитов" и складов обрабатываются дополнительно по ситуации, как правило, 1 раз в месяц.
В заключение скажу, что для меня лично успешное по конечному результату проведение подобных масштабных мероприятий – с привлечением большого количества личного состава различных фирм и организаций, с необходимостью отстроить и организовать сложный технологический процесс, со своевременной и последовательной передачей фронта работ от одних к другим, с совмещением всего происходящего в пространстве и времени, с безопасностью производства работ, с решением всех финансовых и договорных условий взаимоотношений участников – это серьезный тест на способность управлять недвижимостью на практике.
Поэтому если посетитель или покупатель увидел на объекте коммерческой недвижимости таракана или что-то подобное – управляющую компанию надо менять, она не способна управлять объектом надлежащим образом. |nextpage| Дезинфекция – самая сложная составляющая часть санитарно-эпидемиологической безопасности. Почему самая сложная? Потому, что враг визуально не видим, а, следовательно, возникают естественные сомнения в его наличии. Впервые данная тема засветилась в открытой печати в конце ХХ века в США. В каком-то отеле проводили съезд бывших сослуживцев вооруженных сил. Произошла вспышка массового быстротечного заболевания легочно-дыхательных путей большинства постояльцев, закончившаяся несколькими летальными исходами.
Расследование причин вспышки непонятного на тот момент времени заболевания породило специальный термин – "болезнь легионеров". Выяснилось, что системы центрального кондиционирования воздуха (как, впрочем, и автономные) являются естественной средой возникновения и последующего размножения различных микроорганизмов, бактерий, вирусов и т.п.
Причин такого явления несколько, причем их, как и в случае с насекомыми, не устранить – это своеобразная плата человечества за температурный комфорт. Во-первых, отметим тот факт, что наружный воздух, прошедший через систему воздуховодов, меняет свой химический состав, значительно ионизируясь, поэтому чем короче выбросная внутренняя сеть воздуховодов, тем воздух качественнее, ближе по составу наружному и менее подвержен заражению микроорганизмами. Во-вторых, возникновению способствует контакт водяной и воздушной среды, что происходит в камерах орошения центральных кондиционеров или в дренажных поддонах автономных. В обоих случаях водяной контур не является проточным, и это обуславливает быстрый рост концентрации микроорганизмов. В-третьих, отсутствует прямая радиация солнечных лучей как сдерживающий фактор.
Насколько опасность действительно велика, свидетельствует внимание и оперативность законодателей и органов исполнительной власти:
– Федеральный закон "О санитарно– эпидемиологическом благополучии населения" 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ;
– Постановление Главного Государственного санитарного врача РФ 13 июля 2001 г. №18-о введении в действие санитарных правил – СП 1.1058-01 "Организация и проведение производственного контроля за соблюдением санитарных правил и выполнением санитарно– противоэпидемических (профилактических) мероприятий.
На основании этого по Москве и остальным субъектам РФ были приняты подзаконные нормативные акты:
– Постановление Правительства Москвы "О порядке организации и проведения производственного контроля за соблюдением санитарных правил" от 15 февраля 2000 г. – Постановление Главного Государственного санитарного врача по г. Москве "Об организации и проведении очистки и дезинфекции систем вентиляции и кондиционировании воздуха" 27 августа 2004 г.
Обратите внимание: документ рождался почти пять лет, и он того стоит. Почему я так подробно все это перечисляю и как это связано с вопросами практического управления объектами недвижимости? Вот почему: если с дератизацией и дезинсекцией все моменты более-менее понятны и есть возможность оценки результатов и контроля текущей ситуации, включая финансовую составляющую, то с дезинфекцией не так просто.
Если кратко – могут по миру пустить. Не знаю, как в регионах, но в Москве дезинфекцией могут заниматься только фирмы, аккредитованные при Роспотребнадзоре (ранее Санэпиднадзор). Дальше, в принципе, уже можно не продолжать… Но поскольку основная задача данной публикации – обмен практическим опытом, остановимся подробнее на технологии процесса.
Первый вопрос – как определить, когда и в каком объеме нужно проводить дезинфекцию на системах вентиляции объекта недвижимости? Визуально или каким-то другим способом, как уже было отмечено выше, не определяется. Необходимо брать пробы ("мазки") в местах, благоприятных для образования микроорганизмов, и проводить лабораторные анализы для определения их численного количества на условную единицу поверхности. Эту операцию и проводят аккредитованные компании и сообщают управляющей компании результат, объемы необходимой дезинфекционной обработки и суммарную стоимость этих услуг. Поскольку это коммерческие компании, ситуация напоминает известный анекдот, в котором джентльмены верят на слово.
Когда нам по ТК "Охотный Ряд" объявили первоначальную стоимость, сумма совсем немного не дотягивала до годового расходного бюджета всей УК "Манежная площадь". Возможность провести альтернативные совместные пробы и провести независимые исследования результатов и затем продолжить (если обнаружится расхождение полученных результатов) разбор ситуации в судебном порядке (такой сценарий практикуется при определении ПДК сброса в городские канализационные сети) принятыми вышеперечисленными нормативными документами не предусмотрена.
Зато в разрабатываемом в течение почти пяти лет документе – Постановлении Главного Государственного санитарного врача по г. Москве "Об организации и проведении очистки и дезинфекции систем вентиляции и кондиционирования воздуха" – был очень подробно и скрупулезно, детально прописан весь технологический процесс производства дезинфекции. Если кратко изложить суть – вентустановка и вся система кондиционирования разбирается, вычищается, обрабатывается и заново собирается, вплоть до замены уплотнительных прокладок и восстановительной покраски. Реально выполнить этот объем работ с предписанным качеством за одну ночь (как планировала компания-исполнитель) с производством поутру контрольных проб "мазков" у аккредитованной фирмы не получилось. Заказчик тупо настаивал на выполнении всего объема требований руководящего документа, угрожая обратиться за помощью в орган, выдавший аккредитацию.
Небольшая, но и немаловажная деталь: все системы центрального кондиционирования объекта ТК "Охотный Ряд" работают на общий объем, с загрузкой 75% производительности по воздуху (технологический резерв). Соответственно, у заказчика имелась технологическая возможность увеличив производительность на других установках, вывести одну конкретную на дезинфекцию практически на неограниченный срок. Через 11 суток упорного труда усиленной бригады исполнителя установка с подающими воздуховодами была обработана, собрана и блестела как известное место у известного домашнего животного.
Опуская детали дальнейших переговоров, отмечу падение объемов и стоимости работ на несколько порядков при наличии официальных положительных заключений о результатах. По всем трем перечисленным выше направлениям данного раздела концепции безопасности в силу продолжительности временного периода накоплен изрядный практический опыт. Современный период внес в раздел санитарно-эпидемиологической безопасности объекта недвижимости своеобразный вклад. Опасность представляет персонал арендаторов, то есть то, без чего он в принципе не существует. Что это за опасность?
фиктивные медицинские книжки
Будучи практиками управления объектами недвижимости, мы не вдаемся в причинно-следственные связи этого явления. Просто констатируем этот факт – как условие, при котором приходится обеспечивать функционирование объекта. Кстати, из практики ТК "Охотный Ряд" отмечу случаи выявления носителей уже подзабытых, но весьма грозных инфекционных заболеваний – таких, как брюшной тиф или открытая форма туберкулеза. При достаточно частой смене персонала арендаторов и наличия миграционного притока населения задачу контроля реального состояния здоровья каждого сотрудника, работающего любой отрезок времени на объекте, взяла на себя управляющая компания.
Каким образом обеспечивается безопасность пребывания и коммерческой деятельности в ТК? Организацией собственного медицинского центра на технологических площадях объекта. К такому решению способствовали две серьезных причины. Одну уже озвучили – реальный контроль за состоянием здоровья обслуживающего персонала и персонала арендаторов (данное положение прописано в договоре аренды) и вторая причина – необходимость оказания квалифицированной доврачебной помощи как посетителям, так и персоналу. Диапазон необходимой доврачебной помощи весьма широк – от ножевого ранения сотрудника ЧОП и удаления пищи из дыхательных путей клиента фаст-фуда до гипертонического криза или передоза у посетителя. Через медцентр проходят все, и эта услуга платная для всех. Владелец ТК участвует площадями, арендаторы оплатой услуг. Повторюсь еще раз: безопасность – это всегда затраты.
Источник - журнал "Парадный квартал", июнь 2011
Как избежать столь драматичного развития ситуации? Об этом в очередной публикации своего авторского цикла статей рассказывает читателям журнала "Парадный квартал" Андрей Сухов, первый заместитель генерального директора УК "Манежная площадь".
С мартовского выпуска журнала "Парадный квартал" началась публикация уникального материала, подготовленного специально для наших читателей первым заместителем генерального директора УК "Манежная площадь" Андреем Суховым на тему обеспечения безопасности торгового центра. В июне мы предлагаем вашему вниманию продолжение – раздел "Санитарно-эпидемиологическая безопасность".
экологическая и санитарно-эпидемиологическая безопасность
Читателям может показаться невероятным, но третье место по значимости угроз для объекта коммерческой недвижимости с массовым пребыванием людей занимают проблемы санитарно-эпидемиологического характера. Разумеется, угрозы жизни и здоровью в этом случае внешне не так явно обозначены, но они реально существуют. Что это за проблемы? Крысы и мыши; насекомые – тараканы, мухи, комары, муравьи, блохи, клопы и т.п.; бактерии, вирусы, грибки, гельминты и т.п.; "липовые" медицинские книжки персонала арендаторов.
Самим фактом существования объекта с созданием комфортных условий для деятельности человека определяется благоприятная среда появления и стремительного размножения всех вышеперечисленных видов. Борьба с ними начинается на стадии строительства и не прекращается никогда. Сколько будет существовать объект, столько необходимо будет нести затраты на эту борьбу. Выиграть эту войну невозможно, задача – не проиграть. Поражение выглядит следующим образом… Вспышка эпидемиологического массового заболевания населения с вероятным некоторым количеством летальных исходов; через некоторое время устанавливается источник (очаг), им оказывается управляемый вами торговый или офисный центр. Объект коммерческой недвижимости органами Роспотребнадзора закрывается на санобработку и дезинфекцию, затем карантин. Срок от 6 месяцев до 18 (зависит от особенностей объекта). Использовать объект после этого прискорбного события в дальнейшем из-за урона, нанесенного репутации, практически невозможно.
Необходимо помнить, что при утрате контроля за ситуацией и увеличения, вследствие этого, численности популяций насекомых или грызунов, процесс роста численности популяций насекомых и грызунов принимает необратимый характер. Если в поисках пищи грызунами начинается повреждение изоляции кабельных линий и игнорирование присутствия персонала – можно смело утверждать, что происходит фактическая смена владельца объекта недвижимости.
Деятельность управляющей компании на любом объекте коммерческой недвижимости для решения вопросов безопасности по данному конкретному направлению будет всегда и везде заключаться в организации и качественном, своевременным выполнении трех основных технологических процессов. Это – дератизация, дезинсекция и дезинфекция.
Дератизация – уничтожение крыс и мышей. Предотвращает опасность прекращения коммерческой эксплуатации объекта по объективным показателям (невозможности производства продаж и оказания услуг арендаторами и психологически некомфортными условиями пребывания покупателей) и пресекает вспышку эпидемиологических заболеваний.
Какие параметры оценки ситуации применяются на практике? Если посетители (покупатели) даже не подозревают о данной теме, а информация о конкретных случаях проявления факта существования грызунов поступает от персонала арендаторов или обслуживающего персонала не чаще одного раза в 3-6 месяцев – ситуация в целом под контролем. Если чаще, надо сосредотачивать внимание на усилении профилактических мер.
Предупреждение: заключив долгосрочный договор на постоянную дератизацию объекта недвижимости, необходимо понимать следующий момент. Из-за постоянной адаптации грызунов к отравляющим средствам и различным ловушкам-приманкам применяется долгосрочная программа по замене составляющих компонентов химических средств и методик. Ведется история эффективности применения, продолжительности и цикличности обработки. Поэтому смена компании, проводившей ранее дератизацию объекта, и потеря наработанной базы данных, кроме ущерба, ничего не принесет, какие бы чудодейственные свойства новых разработок ни рекламировали конкуренты. Действительно успешно задачу решает системный подход, а не разовая акция.
Нет единого мнения об эффективности применения электромагнитных или радиочастотных отпугивающих защитных систем.
Предупреждение: особое внимание к данному направлению концепции безопасности необходимо проявлять в случае производства реконструкции существующего объекта или нового строительства со сносом старого в географическом соседстве с вашим. Необходимо понимание того момента, что все лишенные привычной среды обитания грызуны соседей будут осуществлять активнейшую экспансию на все соседние объекты недвижимости.
При сносе гостиницы "Москва" – объекта почтенного возраста, с весьма солидными размерами площадей, включая подземные пространства, и большим количеством точек "общепита" – масштабы нашествия сложно даже описать. В течение месяца в авральном круглосуточном режиме практически все службы и персонал УК, арендаторов и сотрудников ДЭЗ станции №4 г. Москвы буквально отбивались от огромного количества непрошенных "гостей". В тот временной период эта проблема коснулась огромной части территории Центрального Административного Округа г. Москвы.
Дезинсекция – уничтожение всех видов насекомых. Основной причиной появления, размножения и разнообразия видов являются несколько факторов, которые, к сожалению, невозможно устранить. Это – постоянный завоз большого количества различных товаров и продуктов питания в недостаточно герметичной упаковке и таре, с очень удаленных расстояний (даже с других географических континентов), постоянный благоприятный микроклимат без каких-либо температурных колебаний и ветровых нагрузок, свободный доступ к воде в практически неограниченном количестве (различные технологические дренажные и водосборные приямки и колодцы, камеры орошения систем центрального кондиционирования, дренажные поддоны автономных кондиционеров, технология влажной уборки, водозабор и слив службой клининга и т.д.) и, наконец, предприятия быстрого питания или рестораны, без наличия которых уже невозможно представить современный объект коммерческой недвижимости. Свою лепту вносит персонал арендаторов и обслуживающих компаний с традиционными чаепитиями и обедами на рабочих местах.
Процесс обработки от насекомых с технологической стороны достаточно прост и понятен, средств и реактивов достаточное количество, и они весьма эффективны при одном немаловажном условии – обрабатываемые площади и поверхности должны быть максимально чистыми.
Сложнее всего уничтожать наших "старинных знакомых" – рыжих тараканов. Сложность не в технологии или знаменитой способности к мутации – сложность в организации процесса дезинсекции на действующем объекте коммерческой недвижимости. В торговом центре "Охотный Ряд" в течение календарного года всего два выходных дня, один из которых – 1 января. Таким образом, на весь процесс обработки отводится 12-часовой ночной перерыв. Если обработку необходимо провести одновременно (для достижения максимального эффекта) на площадях всех типов (от технических венткамер до кухонь арендаторов), а площадей 64 700 квадратных метров – то масштаб задачи впечатляет.
Необходимо: - обеспечить доступ в каждое помещение объекта недвижимости, кем бы оно ни занималось и как бы ни использовалось. При наличии более 160 арендаторов основных площадей и около 100 субарендаторов, определенного количества складских помещений, офисных, бытовых, технических, технологических и прочих, полностью добиться выполнения этого условия за 14 лет управления не удалось ни разу (пресловутый "человеческий фактор"). Однако необработанными оставались действительно считанные единицы (как правило, складские помещения, которые дообрабатывали в дневные часы следующего дня, при полностью функционирующем торговом комплексе);
- осуществить тщательную уборку и очистку всех подлежащих обработке площадей и поверхностей, с необходимым предварительным перемещением больших объемов товаров и продуктов, мебели, складских стеллажей, технологического оборудования горячих "цехов" и кухонь, демонтажем облицовочных панелей холодильных камер (излюбленные места обитания, особенно зона радиаторных воздушных теплообменников – из-за стабильных тепловыделений), часть технологического оборудования приходится предварительно отключать (отсоединять) от внутренних инженерных сетей;
- на весь период проведения процесса дезинсекции обеспечивается работа всех систем общеобменной вентиляции и кондиционирования воздуха, с поэтапным отключением в уже обработанных помещениях. Требуется полное включение освещения всех зон, забор, приготовление и слив отработанных водяных растворов;
- важной составляющей является сохранность товарно-материальных ценностей от всех видов возможного ущерба. Обеспечение выполнения этого условия возлагается на технические возможности систем общегражданской безопасности, усиленный состав смены ЧОП и персонал арендаторов и субарендаторов;
- состав и численность исполнителей определяются общей площадью, количеством и назначением помещений, а также отведенным временным интервалом. Фирма, ведущая объект по дератизации и дезинсекции, выделяет сотрудников в количестве 5-6 бригад (поддерживающие промежуточные обработки выполняет одна, закрепленная за объектом, бригада в составе 4 человек). Клининг – весь личный состав уборщиц и грузчиков, работающий на данном объекте в разные смены и дополнительно 30-50% от личного состава с других объектов клининга (здесь сказывается преимущество работы с крупными клининговыми операторами). Инжиниринговая компания выделяет двойной состав дежурной ночной смены. Служба безопасности – также усиленный вариант личного состава примерно в 2,5 раза от численности дневной смены. Количество персонала арендаторов и субарендаторов определяется потребностью доступа и подготовки арендованных помещений. Как правило, в 2-3 раза превышается количество привлеченного обслуживающего персонала фирм-операторов.
Такой объем обработки проводится в штатном режиме 1-2 раза в год, если нет обострения ситуации. Зоны "общепитов" и складов обрабатываются дополнительно по ситуации, как правило, 1 раз в месяц.
В заключение скажу, что для меня лично успешное по конечному результату проведение подобных масштабных мероприятий – с привлечением большого количества личного состава различных фирм и организаций, с необходимостью отстроить и организовать сложный технологический процесс, со своевременной и последовательной передачей фронта работ от одних к другим, с совмещением всего происходящего в пространстве и времени, с безопасностью производства работ, с решением всех финансовых и договорных условий взаимоотношений участников – это серьезный тест на способность управлять недвижимостью на практике.
Поэтому если посетитель или покупатель увидел на объекте коммерческой недвижимости таракана или что-то подобное – управляющую компанию надо менять, она не способна управлять объектом надлежащим образом. |nextpage| Дезинфекция – самая сложная составляющая часть санитарно-эпидемиологической безопасности. Почему самая сложная? Потому, что враг визуально не видим, а, следовательно, возникают естественные сомнения в его наличии. Впервые данная тема засветилась в открытой печати в конце ХХ века в США. В каком-то отеле проводили съезд бывших сослуживцев вооруженных сил. Произошла вспышка массового быстротечного заболевания легочно-дыхательных путей большинства постояльцев, закончившаяся несколькими летальными исходами.
Расследование причин вспышки непонятного на тот момент времени заболевания породило специальный термин – "болезнь легионеров". Выяснилось, что системы центрального кондиционирования воздуха (как, впрочем, и автономные) являются естественной средой возникновения и последующего размножения различных микроорганизмов, бактерий, вирусов и т.п.
Причин такого явления несколько, причем их, как и в случае с насекомыми, не устранить – это своеобразная плата человечества за температурный комфорт. Во-первых, отметим тот факт, что наружный воздух, прошедший через систему воздуховодов, меняет свой химический состав, значительно ионизируясь, поэтому чем короче выбросная внутренняя сеть воздуховодов, тем воздух качественнее, ближе по составу наружному и менее подвержен заражению микроорганизмами. Во-вторых, возникновению способствует контакт водяной и воздушной среды, что происходит в камерах орошения центральных кондиционеров или в дренажных поддонах автономных. В обоих случаях водяной контур не является проточным, и это обуславливает быстрый рост концентрации микроорганизмов. В-третьих, отсутствует прямая радиация солнечных лучей как сдерживающий фактор.
Насколько опасность действительно велика, свидетельствует внимание и оперативность законодателей и органов исполнительной власти:
– Федеральный закон "О санитарно– эпидемиологическом благополучии населения" 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ;
– Постановление Главного Государственного санитарного врача РФ 13 июля 2001 г. №18-о введении в действие санитарных правил – СП 1.1058-01 "Организация и проведение производственного контроля за соблюдением санитарных правил и выполнением санитарно– противоэпидемических (профилактических) мероприятий.
На основании этого по Москве и остальным субъектам РФ были приняты подзаконные нормативные акты:
– Постановление Правительства Москвы "О порядке организации и проведения производственного контроля за соблюдением санитарных правил" от 15 февраля 2000 г. – Постановление Главного Государственного санитарного врача по г. Москве "Об организации и проведении очистки и дезинфекции систем вентиляции и кондиционировании воздуха" 27 августа 2004 г.
Обратите внимание: документ рождался почти пять лет, и он того стоит. Почему я так подробно все это перечисляю и как это связано с вопросами практического управления объектами недвижимости? Вот почему: если с дератизацией и дезинсекцией все моменты более-менее понятны и есть возможность оценки результатов и контроля текущей ситуации, включая финансовую составляющую, то с дезинфекцией не так просто.
Если кратко – могут по миру пустить. Не знаю, как в регионах, но в Москве дезинфекцией могут заниматься только фирмы, аккредитованные при Роспотребнадзоре (ранее Санэпиднадзор). Дальше, в принципе, уже можно не продолжать… Но поскольку основная задача данной публикации – обмен практическим опытом, остановимся подробнее на технологии процесса.
Первый вопрос – как определить, когда и в каком объеме нужно проводить дезинфекцию на системах вентиляции объекта недвижимости? Визуально или каким-то другим способом, как уже было отмечено выше, не определяется. Необходимо брать пробы ("мазки") в местах, благоприятных для образования микроорганизмов, и проводить лабораторные анализы для определения их численного количества на условную единицу поверхности. Эту операцию и проводят аккредитованные компании и сообщают управляющей компании результат, объемы необходимой дезинфекционной обработки и суммарную стоимость этих услуг. Поскольку это коммерческие компании, ситуация напоминает известный анекдот, в котором джентльмены верят на слово.
Когда нам по ТК "Охотный Ряд" объявили первоначальную стоимость, сумма совсем немного не дотягивала до годового расходного бюджета всей УК "Манежная площадь". Возможность провести альтернативные совместные пробы и провести независимые исследования результатов и затем продолжить (если обнаружится расхождение полученных результатов) разбор ситуации в судебном порядке (такой сценарий практикуется при определении ПДК сброса в городские канализационные сети) принятыми вышеперечисленными нормативными документами не предусмотрена.
Зато в разрабатываемом в течение почти пяти лет документе – Постановлении Главного Государственного санитарного врача по г. Москве "Об организации и проведении очистки и дезинфекции систем вентиляции и кондиционирования воздуха" – был очень подробно и скрупулезно, детально прописан весь технологический процесс производства дезинфекции. Если кратко изложить суть – вентустановка и вся система кондиционирования разбирается, вычищается, обрабатывается и заново собирается, вплоть до замены уплотнительных прокладок и восстановительной покраски. Реально выполнить этот объем работ с предписанным качеством за одну ночь (как планировала компания-исполнитель) с производством поутру контрольных проб "мазков" у аккредитованной фирмы не получилось. Заказчик тупо настаивал на выполнении всего объема требований руководящего документа, угрожая обратиться за помощью в орган, выдавший аккредитацию.
Небольшая, но и немаловажная деталь: все системы центрального кондиционирования объекта ТК "Охотный Ряд" работают на общий объем, с загрузкой 75% производительности по воздуху (технологический резерв). Соответственно, у заказчика имелась технологическая возможность увеличив производительность на других установках, вывести одну конкретную на дезинфекцию практически на неограниченный срок. Через 11 суток упорного труда усиленной бригады исполнителя установка с подающими воздуховодами была обработана, собрана и блестела как известное место у известного домашнего животного.
Опуская детали дальнейших переговоров, отмечу падение объемов и стоимости работ на несколько порядков при наличии официальных положительных заключений о результатах. По всем трем перечисленным выше направлениям данного раздела концепции безопасности в силу продолжительности временного периода накоплен изрядный практический опыт. Современный период внес в раздел санитарно-эпидемиологической безопасности объекта недвижимости своеобразный вклад. Опасность представляет персонал арендаторов, то есть то, без чего он в принципе не существует. Что это за опасность?
фиктивные медицинские книжки
Будучи практиками управления объектами недвижимости, мы не вдаемся в причинно-следственные связи этого явления. Просто констатируем этот факт – как условие, при котором приходится обеспечивать функционирование объекта. Кстати, из практики ТК "Охотный Ряд" отмечу случаи выявления носителей уже подзабытых, но весьма грозных инфекционных заболеваний – таких, как брюшной тиф или открытая форма туберкулеза. При достаточно частой смене персонала арендаторов и наличия миграционного притока населения задачу контроля реального состояния здоровья каждого сотрудника, работающего любой отрезок времени на объекте, взяла на себя управляющая компания.
Каким образом обеспечивается безопасность пребывания и коммерческой деятельности в ТК? Организацией собственного медицинского центра на технологических площадях объекта. К такому решению способствовали две серьезных причины. Одну уже озвучили – реальный контроль за состоянием здоровья обслуживающего персонала и персонала арендаторов (данное положение прописано в договоре аренды) и вторая причина – необходимость оказания квалифицированной доврачебной помощи как посетителям, так и персоналу. Диапазон необходимой доврачебной помощи весьма широк – от ножевого ранения сотрудника ЧОП и удаления пищи из дыхательных путей клиента фаст-фуда до гипертонического криза или передоза у посетителя. Через медцентр проходят все, и эта услуга платная для всех. Владелец ТК участвует площадями, арендаторы оплатой услуг. Повторюсь еще раз: безопасность – это всегда затраты.
Источник - журнал "Парадный квартал", июнь 2011
