Перспективная модернизация производства ОАО «Домостроительный комбинат» депутата облдумы Сергея Лукина приведет к удорожанию жилья, возводимого компанией. К такому выводу приходят местные эксперты рынка. Впрочем, специалисты считают, что до ввода в строй первых крупных жилых комплексов с квартирами экономкласса, недвижимость в Воронеже будет продолжать дорожать и по более банальным причинам – серьезного спроса и вялотекущей инфляции.
На днях немецкая компания Weckenmann подписала контракт с ООО «Современные технологии домостроения» - дочерней структурой ОАО «ДСК» - о поставке технологической линии, модернизирующей производство. «В рамках модернизации будет полностью автоматизирован процесс производства, что значительно повысит качество выпускаемой продукции и придаст новый архитектурный облик возводимым домам, - говорят в компании. - Современные технологии позволят увеличить этажность домов с десяти до семнадцати этажей, расширить вариативность планировочных решений квартир. По таким характеристикам как тепло- и звуконепроницаемость, гидроизоляция, энергосбережение, комфортность новые дома будут отвечать современным мировым требованиям. Проектная мощность завода – 180 тысяч кв м жилья в год».
Панели для ДСК поставляет еще одна его «дочка» - ООО «КПД-2», которое и ждет техническое перевооружение. Пока предприятие производит панели 90-й серии, в 2008 году его модернизация уже позволила выпускать полукруглые остекленные эркерные панели. В целом КПД-2 выпускает порядка 40 видов панелей под различные планировки. Стоимость грядущей модернизации мощностей составит около 900 млн рублей. Очевидно, от подобных вложений лидеру местной стройиндустрии не уйти. «Рынок шагнул вперед, 90-я серия, которая для нас является основной, уже устаревает», – рассказал председатель совета директоров ДСК Сергей Лукин. Начать техперевооружение компания планирует уже в текущем году.
Как говорят специалисты, увеличение этажности зданий снижает себестоимость участка, «выход» жилья получается больше. Однако при застройке целыми микрорайонами, как у ДСК, увеличение этажности не столь принципиально. Ведь более высокие здания необходимо возводить на большем друг от друга расстоянии. С другой стороны – комбинату предстоит застройка десятков гектаров земель ВГАУ, масштабы тамошних участков существенные. А УК «Жилпроект» Петра Михина спроектировала для ДСК на улице Шишкова как раз, в основном, 17-этажные комплексы. Обычно срок окупаемости такой модернизации, что предстоит КПД-2, оценивается на уровне трех-пяти лет. Но с учетом перспективной загруженности комбината вложения в производство могут окупить себя быстрее. Вопрос в том, как они отразятся на конечных потребителях?
Комбинат контролирует около 50% строительного рынка Воронежа. Как сказано в отчете совета директоров ОАО «ДСК» за 2011 год, его выручка от продаж в прошлом году составила около 3,6 млрд рублей. Ввод объектов в эксплуатацию достиг 194,7 тысяч кв м, в том числе более 148 тысяч жилья - сданы 2671 квартира. При этом объем реализации жилья в прошлом году увеличился по сравнению с 2010-м на 15% и составил 2907 квартир или почти 157 тысяч кв м. По итогам 2011-го, средние цены на жилье ДСК увеличились на 7-8%. Среднесписочная численность холдинга (включает пять строительно-монтажных управлений, заводы крупнопанельного домостроения КПД-2 и КПД-3, деревообрабатывающий и асфальтобетонный заводы, цех металлоформ, керамзитового гравия, сантехники, лакокрасочных покрытий и прочее) составила 4247 человек. А среднемесячная зарплата – 20,6 тысяч рублей.
Помимо освоения трех участков на улице Шишкова, общей площадью около 33 га, приобретенных на аукционах федерального фонда содействия развитию жилстроительства в 2010 году (на них в течение пяти лет планируется построить 390 тысяч кв м жилья, из которых не менее половины – экономкласса), ДСК на ближайшее время анонсирует проект нового микрорайона «Прибрежный» на улицах Артамонова–Маршала Одинцова. Там площадь участка – 25,5 га, а строительство должно закончиться до 2016 года, планируемый ввод жилья – 336 тысяч кв м. Примечательно, что к основным рискам, связанным с деятельностью ОАО, совет директоров относит лишь снижение или стагнацию цен на недвижимость. Действительно, с учетом политического влияния руководства холдинга (помимо депутата облдумы Лукина, парламентариями воронежской гордумы являются гендиректор «ДСК» - Александр Трубецкой и его заместитель - Николай Гребенкин) бояться ему больше нечего.
Местные аналитики в сфере недвижимости сходятся во мнении, что модернизация панельного производства приведет к удорожанию квартир комбината, однако их удешевления и без того никто не ждал. «Если на носках напишут «наноноски», они станут дешевле или дороже? – пояснил нам руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Адвекс» Алексей Калинин. - Мне кажется, с жильем можно провести грубую аналогию. Цена квадратного метра в Воронеже, как и на любом рынке, складывается от соотношения спроса и предложения. Если люди готовы оплачивать сегодняшние ценники, значит, они такие, какими и должны быть. Цена упадет только в том случае, если квартиры не будут покупать. Но у застройщиков, естественно, есть возможность противодействовать и такому препятствию, каждый защищается в меру своих сил. И льготы, которыми пользуется ДСК, оказывают несущественное влияние на рынок. Человек, который хотя бы один раз сталкивался с расселением и прочувствовал всю процедуру, знает, насколько сложно угодить людям, он, наверное, пять раз перекреститься, прежде чем заняться расселением повторно. Финансовые льготы в данном процессе уравновешивают хлопоты, неудобства и все остальное».
«В сторону увеличения цена изменится однозначно, - считает менеджер агентства недвижимости «Сота» Ирина Грачева. - Возможно, первый дом, экспериментальный, из новых панелей будет стоить чуточку дешевле, но не факт. Статистика показывает, что даже те новые технологии, которые применяет ООО «Выбор», дешевле ничего не делают. А все покупается. Кстати, я бы еще поспорила, что панельки «ДСК» по качеству уступают «Выбору». Просто у нас сейчас почти все жилье рассчитано на среднего потребителя. Строители хотят учесть свой доход, при этом удешевить работы. В итоге у нас никто из застройщиков по ценам не отстает. Дешевого жилья нет. Мы переплачиваем и за сложные технологии, и за легкие. У нас просто нет других цен в городе. И причина не в массовой застройке «ДСК». Если народ остановится, полгода не будет покупать жилье, скидки появятся. Но не на долго, так как затем все снова побегут покупать. Люди хотят жить в новом жилье, которого в достаточном количестве пока нет. В итоге даже «вторичка» дорожает».
Наиболее философски высказался директор ООО «Недвижимость и кредит» Анатолий Давиденко: «Сложно предполагать, какая ценовая политика будет у «ДСК» в ближайшие годы. Вы, например, знаете, ваша газета станет дешевле или подорожает в перспективе? Ничего в России предсказывать нельзя».
Печатную версию материала читайте в газете "Воронежский Курьер".
