В 2014 году и первой половине 2015-го столица Черноземья вопреки сложной макроэкономической ситуации продолжает наращивать темпы ввода жилья. В Воронежской области в минувшем году было введено в эксплуатацию 1,56 млн квадратных метров, что на 15% больше, чем в 2013-м,и на 31% выше планового показателя Министерства регионального развития РФ. За первые пять месяцев нынешнего года органы официальной статистики констатируют сохранение темпов 2014-го года, а сами застройщики утверждают, что намерены удержать показатели ввода жилья на высоком уровне.
По данным Росстата, в прошлом году в нашей стране ввели в эксплуатацию 81 млн квадратных метров жилья, что на 10,5 млн квадратов больше, чем в 2013-м. По оценке министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, это рекордное количество жилья за всю историю России. Причем рост показателя не прекращался с 2010 года. Воронежская область, судя по данным официальной статистики, намерена данный тренд удерживать, несмотря на резко изменившуюся конъюнктуру рынка. По итогам 2014 года, в регионе было введено 21,709 тыс. квартир и жилых домов общей площадью 1,56 млн квадратных метров или на 15% выше уровня 2013 года с превышение планового показателя, установленного Минрегионом, на 31%. Из указанного объема 535 тыс. квадратных метров,или 34%, пришлись на индивидуальное жилищное строительство. А 60% от общего ввода жилья в регионе –рекордные 926 тысяч квадратных метров – возвели в Воронеже. Уже по окончанию первого квартала нынешнего года в департаменте архитектуры и строительной политики области прогнозировали сохранение достигнутого уровня ввода жилья «в ближайшие годы», отмечая, что на тот момент в различной степени готовности находились 3,69 тысяч квадратных метров многоквартирных домов.
Количество застроят качеством
Согласно данным Воронежстата, объем работ по виду деятельности «Строительство» в регионе за январь-май 2015 года достиг в стоимостном исчислении 19,743 млрд рублей или 100% к аналогичному периоду прошлого года. За этот период введено 371,112 тысяч квадратных метров жилья или 120% к уровню 2014 года. Речь идет фактически о 4568 квартирах фактической стоимостью 5,653 млрд рублей. Жилищный фонд региона достиг, согласно официальной отчетности, 64,6 млн квадратных метров.Подобные объемы потянули за собой и рост показателя обеспеченности жильем населения региона, который за прошлый год увеличился с 17,2 квадратов на человека до 27,8. Для сравнения, в Центральном федеральном округе этот показатель –25,9 квадратов на человека, а в РФ — 24,2 квадратов. Неудивительно, что губернатор Воронежской области Алексей Гордеев одну из главных задач строительной отрасли на ближайшую перспективу охарактеризовал как обеспечение не просто количественного роста, но и повышение качества комплексной застройки, создание комфортной среды для проживания. Это, очевидно, потребует больших вложений от участников рынка в инфраструктурные объекты. Впрочем, эксперты полагают, что со сложившейся ценой одного квадратного метра жилья местные компании вполне могут себе позволить существенные вложения в благоустройство.
Напомним, что рыночная стоимость жилья к началу текущего года на первичном рынке Воронежа составляла 44,74 тысячи рублей за квадратный метр (за год она выросла на 7%), на вторичном – 48,14 тысячи рублей (рост на 1,5%). Средняя стоимость строительства одного квадратного метра жилых домов (без ИЖС) в регионе декларировалась на уровне 31,36 тысячи рублей, в Воронеже – 32,52 тысячи рублей. На этом рынке в области задействовано около 100 компаний, но, согласно данным регионального департамента архитектуры и строительной политики, крупнейшими застройщиками уже несколько лет подряд остаются ОАО «Домостроительный комбинат» (ДСК, 23% введенного жилья), ООО «Выбор» (15%) и ООО «ИП К.И.Т.» (7,5%). Эти же компании являются участниками ряда государственных программ, нацеленных, помимо всего прочего, на решение социальных задач.
По данным Воронежстата, весь ветхий и аварийный жилищный фонд города составляет сегодня 573,8 тысяч квадратов (442,4 тысяч ветхих, 131,4 тысяч аварийных). А число семей, состоящих на учете на получение жилья хоть и сократилось за последние 15 лет практически в два раза (в 2000 году 108517, а в 2014-м – 47207), сегодня еще достаточно велико. От общего числа семей это только по официально статистике 5,1%. При этом в прошлом году получила квартиры иулучшила свои жилищные условия 1461 воронежская семья, но это лишь 3% от стоящих в очереди. Очевидно, что у властей и строителей есть еще множество проектов, которые они могут решать совместно. Воронежские девелоперы в условиях кризиса проявляют стабильный интерес к госпрограммам по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Такие программы фактически гарантируют компаниям хотя и невысокую, но стабильную прибыль. Сегодня повышенное внимание отрасли к программе «Жилье для российской семьи». В ее рамках ряду категорий граждан должно быть предложено приобрести жилье экономкласса по цене, не превышающей 80% от среднерыночной в конкретном районе застройки, но не более чем35 тысяч рублей за квадратный метр.
Соглашение о реализации данной программы было подписано между правительством Воронежской области, Минстроем России и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию летом 2014 года. Документ предполагает возведение в регионе до 1 июля 2017 года 475 тысяч квадратных метров жилья экономического класса. На ближайшее время запланированы шесть проектов с общим объемом ввода 185 тысяч квадратов жилья. В пригородном Отрадном ООО «Инстеп» обещает построить на 107 га 70 тысяч квадратных метров жилья. А ООО «Выбор» планирует застройку микрорайона «Озерки» по улице Ильюшина, где до указанных в программе сроков должно быть построено 25 тысяч квадратов (всего проект рассчитан на 1,25 млн квадратных метров жилья на 72,2 га). Кроме того, ООО «ЦЧР Инвестстрой» предполагает возвести малоэтажные дома экономкласса общей площадью 40,125 тысяч квадратных метров в пригородном Новоусманском районе.ООО «ГрадСтрой» хочет построить 11-подъездный жилой дом с подземной стоянкой на 10 тысяч квадратов на улице Артамонова (старые намывные территории на водохранилище) в областном центре. А ЗАО «ВМУ-2» инициировало проект «Группа жилых домов по улице Кемеровская, 43» с объемом ввода 30 тысяч квадратов на 3,8 га.
По словам Андрея Соболева, заместителя генерального директора по экономике ОАО «ДСК», различные госпрограммы, в частности, «Жилье для российской семьи», в кризис становятся «своеобразной формой сохранения предприятия». «Компании получают гарантированный рынок сбыта, пусть даже цена в 35 тысяч за квадратный метр — на пределе низкого уровня рентабельности. Поэтому участие в этих программах для большинства застройщиков необходимо для сохранения производственного потенциала. Но от этого выигрывают все, в том числе и те граждане, которые получают дешевое жилье. Поддержка властей области в рамках программы весьма ощутима», - пояснил Соболев. Он также отметил, что потенциальный спад на рынке обозначился еще в конце прошлого года,так как после ажиотажного спроса на жилье, связанного с колебаниями курсов валют, традиционно ожидалась «просадка» показателей. Но обеспечена она кризисом или лишь валютными колебаниями — пока неясно. «Многие застройщики оперативно реагируют на ситуацию, начинается снижение цен. Думаю, определенность в том, переживает ли отрасль кризис или лишь спад, появится к сентябрю», - полагает замдиректора. Он также отметил, что ДСК снижать объемы строительства не планирует, так как «работает производство железобетонных конструкций»: «Мы не можем просто так остановить стройку и уменьшить оборотные средства. Приходится организовывать более жесткое финансовое планирование. Я не думаю, что у нас будет какое-то существенное снижение цен — максимум в районе 5–7%, в пределах нормального сезонного колебания. Те девелоперы, которые ставят цену реализации ниже, сильно рискуют — стоимость стройматериалов растет и есть шанс не достроить новые объекты. Покупателям стоит присматриваться к застройщикам внимательнее: не хотелось бы увидеть нового появления обманутых дольщиков».
Из жилища в жилье
Еще один вариант сотрудничества региональных властей с девелоперами в сфере социальных объектов — привлечение федеральных субсидии. В рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов РФ» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011–2015 годы Воронежская область рассчитывает получить софинансирование по ряду объектов. Среди них детский сад на 220 мест в Воронеже по улице Шишкова, 140б,стоимостью 145 млн рублей, 110 млн из которых планируется покрыть средствами федерального бюджета; школа на 825 мест по тому же адресу (стоимость –590 млн рублей, федеральная часть из них –213 млн), детсад на 150 мест на Московском проспекте (106 и 90 млн рублей), детсад в микрорайоне Северном Павловска Воронежской области (153 и 130 млн рублей). Именно благодаря отлаженному сотрудничеству власти и бизнеса, по мнению губернатора Алексея Гордеева, в регионе ликвидируется очередь в детсады, появляются качественные социальные объекты.
Всего для переселения из ветхого и аварийного жилья на приобретение жилья в 2015-2016 годах в Воронежской области планируется потратить 965 млн рублей, из которых на федеральный бюджет приходятся 388 млн рублей, на областной — 394 млн рублей, на местные бюджеты — 183 млн рублей. Отдельно предусмотрены субсидии на обеспечение жильем детей-сирот. На начало 2015 года в области их потребность оценивалась на уровне 1707 квартир, а на их покупку планировалось потратить 767 млн рублей (700 млн рублей из бюджета области и 67 млн рублей - из федеральной казны). Словом, потенциальный спрос для местных участников строительного рынка остается на достаточно высоком уровне. Хотя еще в марте эксперты отмечали замедление роста спроса, вызванного обесцениванием рубля в конце прошлого года. Более того, пока национальная валюта демонстрирует стабильность, население может начать избавляться от накупленных зимой евро и долларов, инвестируя высвободившиеся средства преимущественно в жилье. Ну а если прогнозам аналитиков будет не суждено сбыться и россияне вновь проявят себя неожиданно, строительные компании все равно по инерции реализуют текущие проекты. Многим из них приходится выполнять обязательства перед банками и любыми способами пополнять оборотные средства. Госпрограммы при этом далеко не самый плохой вариант.
Материал подготовлен для портала улучшения делового климата в Воронежском регионе ВЛАСТЬ-БИЗНЕС.РФ
