Дарственная на недвижимое имущество — это один из самых простых способов его передачи близким людям, особенно если хотите избежать сложностей, связанных с продажей квартиры или дома. В статье разберем наиболее частые вопросы, которые интересуют многих дарителей при оформлении такой сделки.
Основные требования к дарителю и одаряемому
Дарителем может выступать только совершеннолетний и дееспособный владелец недвижимости, так как передавать имущество через доверенное лицо или поручителя нельзя. Чаще всего одаряемыми становятся близкие родственники, но закон не запрещает дарить недвижимость и другим лицам. Однако есть некоторые нюансы.
Специалист компании «Камелот» поясняет важные ограничения: «Одаряемыми не могут быть врачи, социальные работники или педагоги, если даритель находится у них на лечении, попечении или обучении. Также запрещено дарить имущество госслужащим в качестве благодарности за их работу. Эти ограничения установлены законодательством для предотвращения злоупотреблений и коррупционных схем. В случае нарушения таких норм сделка может быть признана недействительной через суд».
В особых случаях, когда одаряемый моложе 18 лет или признан судом ограниченно дееспособным, соглашение оформляется через официального представителя. Дополнительно потребуется разрешение органов опеки.
Что разрешено дарить
В дар можно передать любую недвижимость — дом, квартиру или земельный участок. Условием для сделки является отсутствие обременений, судебных споров и действующих договоров аренды. К обременениям не относится квартира в ипотеку. В этом случае для сделки нужно письменное одобрение банка. Если имущество находится в совместной собственности, необходимо нотариально заверенное разрешение каждого владельца. При передаче доли согласие других собственников не потребуется.
Документы для дарственной
Чтобы подарить квартиру, дом либо земельный участок, понадобится:
1. Договор дарения.
2. Паспорта участников сделки, свидетельства для несовершеннолетних о рождении.
3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости или свидетельство о госрегистрации права владения.
4. Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве и т. д.).
5. Техпаспорт БТИ (для квартиры/дома).
6. Кадастровый паспорт, документация на строения, если дарится земельный участок.
7. Нотариально подписанное согласие мужа/жены, когда имущество для дарения приобреталось в браке.
Если владелец недвижимости является для одаряемого посторонним человеком, то надо запросить у дарителя соответствующие выписки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Меры предосторожности позволят избежать возможных судебных разбирательств и оспаривания сделки в будущем.
Составление договора и регистрация объекта дарения
Для оформления договора дарения обычно услуги нотариуса не требуются. Подготовить документ можно самостоятельно – аналогично подготовке к продаже квартиры в Воронеже, воспользовавшись типовым образцом из интернета.
Как оформляется дарственная и регистрируется сделка:
1. Составляется договор дарения. В документе указываются данные участников сделки из паспортов, точное описание недвижимости, условия передачи дара (сразу или в определенный срок), права и обязанности дарителя и одаряемого.
2. Регистрируется договор. Для оформления сделки надо оплатить госпошлину и подать документы в МФЦ, Госуслуги либо Росреестр. Дождаться завершения регистрации.
3. Оплачивается налог. Если одаряемый не относится к родственникам, он обязан до 30 апреля следующего года подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ 13% от кадастровой стоимости подарка. От налога освобождаются только близкие родственники.
При дарении доли, когда одаряемый младше 18 лет или ограничен в дееспособности, в случаях сомнений в возможности самостоятельного подписания договора и проведения сделки лучше воспользоваться услугами нотариуса для юридически грамотного завершения процедуры дарения.
Когда дарение признается недействительным
Дарственную признают недействительной, если обнаружатся факты сокрытия истинных намерений сторон. Например, под видом дарения скрывается купля-продажа либо обмен жильем. Если даритель получает деньги от одаряемого или обе стороны передают друг другу недвижимость, то это свидетельствует о фиктивности сделки.
Регистрация невозможна, если дарственная предусматривает сохранение за дарителем права жить в доме/квартире после передачи имущества, ведь подобные договоры похожи на договоры пожизненного содержания с иждивением. Недвижимость также не должна перейти одаряемому после смерти владельца (это уже относится к сфере наследования).
Возможность отказа от дарения и возврата имущества
Также как в случаях, когда вы решаете купить квартиру, дарственная сделка требует добровольного согласия обеих сторон. Одаряемый вправе письменно отказаться от недвижимости или участка до момента фактической передачи имущества. Если же право собственности уже зарегистрировано, для отказа потребуется официальная процедура в Росреестре.
Даритель может потребовать и возврата подаренного имущества: при существенном ухудшении своих жизненных условий, если новый владелец допускает разрушение объекта, имеющего особую ценность, либо при совершении одаряемым противоправных действий в отношении дарителя и членов его семьи (покушение на жизнь, причинение тяжкого вреда здоровью).
Нужно отметить и возможность включения в договор условия о возврате недвижимости после смерти одаряемого – такая формулировка делает дарственную схожей с завещательным распоряжением. Однако это требует нотариального удостоверения и чётких записей, иначе суд может признать сделку попыткой избежать правил наследования.
