При продаже квартиры в Воронеже владелец устанавливает цену, руководствуясь основными соображениями: во-первых, найти покупателя, готового заплатить запрашиваемую сумму, а во-вторых, не уступить имущество ниже его реальной стоимости. В спорных ситуациях самое надежное решение – это профессиональная оценка недвижимости, позволяющая определить ее рыночную цену. Рассмотрим в статье, как самостоятельно рассчитать стоимость жилья и какие шаги предпринять, если потенциальных покупателей это не привлечет.
Что влияет на стоимость квартиры?
Район города
На цену недвижимости влияет расположение дома: чем лучше в округе развита инфраструктура — магазины, школы, детские сады и парки, — тем выше спрос. Перспективы развития тоже играют роль. Например, если рядом запланирован новый сквер или детская площадка, это стоит подчеркнуть в объявлении. Не надо упоминать, если поблизости планируется строительство нового жилого комплекса — это может отпугнуть покупателей.
Транспортная доступность
Важным фактором при продаже жилья является удобство передвижения: чем ближе остановка общественного транспорта, тем привлекательнее объект для покупателей. Важно, чтобы из района можно было без пересадок добраться до основных точек города.
Состояние и возраст дома
В старых домах при продаже квартиры она оценивается дешевле, так как будущему собственнику предстоят дополнительные расходы на ремонт и обновление коммуникаций.
Площадь недвижимости
С увеличением метража стоимость за 1 кв. м обычно снижается. Владельцам трехкомнатных квартир стоит учитывать эту особенность рынка и не ориентироваться на расценки компактных однушек при определении цены.
«Современные покупатели ценят продуманную организацию пространства. - считают эксперты «Камелота». - На рынке представлены три основных типа жилой недвижимости: изолированная (комнаты имеют отдельные выходы в коридор), смежная (проходные комнаты) и комбинированная (сочетание обоих вариантов). Наибольшим спросом пользуются изолированные планировки и евроформат с объединенной кухней-гостиной. Преимуществом становится наличие балкона или лоджии – такое жилье вы можете оценить дороже».
Этаж
Квартиры на первом и последнем этажах чаще всего уходят по сниженной цене. Однако некоторые покупатели, наоборот, целенаправленно выбирают верхние этажи — это гарантирует им тишину и отсутствие шумных соседей сверху. Если покупатель рассматривает квартиру в ипотеку, то продавец должен учесть, что банки могут снижать залоговую стоимость таких объектов из-за их специфики.
Ремонт
Для будущего владельца вашего жилья основное значение имеет не столько дизайн ремонта, сколько техническое состояние квартиры. Даже с косметической отделкой серьезные недостатки в коммуникациях, дефекты окон, дверей или неудовлетворительное состояние полов, стен, потолков неизбежно снижают стоимость объекта и продавцу придется уступать в цене.
Вид из окон
Панорамный обзор повышает привлекательность жилья, покупатели часто готовы переплатить за виды на парк или открытое пространство. А окна, выходящие на шумную магистраль или в тесный двор-колодец, требуют корректировки стоимости в сторону уменьшения.
Факторы, снижающие стоимость квартиры из-за юридических рисков:
1. Недавнее получение в наследство – покупатели могут опасаться претензий со стороны других потенциальных наследников.
2. Продажа квартиры менее чем через год после покупки – такое объявление вызывает подозрения в мошеннических схемах или скрытых проблемах с жильем.
3. Неузаконенная перепланировка повлечет риск наложения штрафов и требования восстановить исходное состояние объекта.
4. Пожилой собственник – родственники могут подать в суд и оспорить сделку, ссылаясь на непонимание старым человеком своих действий.
5. Прописка несовершеннолетних в квартире всегда усложняет и затягивает процесс продажи, а в некоторых случаях делает сделку невозможной.
6. Купленное жилье в ипотеку является предметом залога, поэтому продать его можно только с согласия банка, который выдавал кредит.
При общем снижении цен на недвижимость в регионе продавцам приходится корректировать стоимость и своего жилья. Попытки оставить прежнюю цену часто бесполезны – покупатели ориентируются на актуальные расценки на рынке и не соглашаются переплачивать.
Как определить цену для объявления о продаже жилья?
Для объективной оценки стоимости своей квартиры изучите 4-6 похожих предложений в том же районе. Сложите их цены и выведите среднее арифметическое. Это значение скорректируйте на 10-15%, учитывая особенности вашего жилья: ремонт, этаж, планировку и пр. При средней рыночной цене квартиры обычно находят покупателя за 2-3 месяца.
Если изначально завысить стоимость и постепенно снижать, процесс может растянуться до года. Этот подход подходит только тем, кто не спешит с продажей. Если начать с заниженной цены и повышать, то такая тактика приводит к сделке за 9 месяцев.
Почему стоит заказать профессиональную оценку продаваемой квартиры?
Когда 1-2 владельца необоснованно завышают цену на свою недвижимость, это создает цепную реакцию среди других продавцов. В результате формируется искаженная картина рынка: собственники удивляются отсутствию звонков, несмотря на «стандартные» для района цены, а покупатели сталкиваются с неадекватно высокими цифрами. Решить проблему помогает обращение к профессиональному оценщику.
Как профессионально оценивается квартира:
1. Определяется цель оценки, согласовывается цена услуг и оформляется договор.
2. Оценщик осматривает квартиру, изучает правоустанавливающие документы, сравнивает с аналогичными предложениями на рынке.
3. С учетом сложности объекта и своей загруженности через 3-20 дней продавец сможет получить отчет с обоснованной рыночной ценой квартиры.
Профессиональная оценка стоимости жилья может оказаться полезной не только при подготовке к продаже, но и при разрешении имущественных споров в суде или обмене жилья. Важна официальная экспертиза, если в планах квартиру купить в ипотеку — банки потребуют официальный отчет для точного расчета суммы займа. Предварительно рассчитать платежи можно через ипотечный калькулятор на их сайте. Но без профессиональной оценки окончательную сумму не утвердят.
