Насколько успешно сегодня реализуется государственная политика по обеспечению граждан доступным жильем и можно ли проводить ее более эффективно – об этом мы беседуем с заместителем Председателя Общественного Совета при Министерстве строительства и ЖКХ РФ, исполнительным директором Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль» Светланой Разворотневой.
Действующая программа по обеспечению граждан доступным жильем пока, к сожалению, не достигла поставленных показателей. Не создана эффективная система, помогающая гражданам решить жилищные проблемы.
По закону предоставление жилья нуждающимся остается обязанностью органов местного самоуправления. На него имеют право малообеспеченные семьи, проживающие в квартирах по социальному найму, в которых количество метров на душу населения ниже установленной региональной нормы. Таких в стране немало. Очереди «на улучшение жилищных условий» выстроились на годы. Однако в большинстве муниципалитетов они не движутся, поскольку муниципальное жилье в них практически не строится – в местных бюджетах нет денег.
У тех, кто по формальным признакам к малообеспеченным не относится, путь к улучшению жилищных условий только один – приобрести квартиру в собственность или построить собственный дом. Тех, кто решается на это, ждут долгие годы «ипотечного рабства» и серьезный риск оказаться в рядах обманутых дольщиков. К сожалению, даже среди сравнительно обеспеченных российских граждан немало таких, кому покупка оказывается не по карману. Ведь кроме заоблачных цен на российскую недвижимость у нас нереально дорогая ипотека. Немалые средства, которые выделяются из российского бюджета для ее субсидирования, приводят к весьма скромным результатам – ниже 11 % ипотечная ставка не опускалась у нас даже в лучшие годы. Для сравнения, в европейских странах она составляет в среднем 2-4 %.
При этом покупка собственной недвижимости даже в благополучных странах западной Европы и Северной Америки – это удел богатых. Несмотря на то, что доходы у граждан этих стран значительно выше, чем в России. А вот обеспечение жильем небогатых граждан, молодежи, решается, главным образом, за счет арендного жилья. Наибольшая доля арендного жилья в странах Северной Европы – Швеции, Дании, Германии. Здесь она доходит до 50% всего жилого Фонда. Для сравнения в России доля наемного жилья не превышает 15%.
При этом попытки развивать сектор арендного жилья в нашей стране все же предпринимаются. В 2014 году были приняты поправки в Жилищный кодекс РФ, которые ввели в законодательное поле понятие жилых помещений жилищного фонда социального использования. Министерство строительство и ЖКХ РФ сформировало целевые показатели, в соответствии с которыми в регионах должны были строиться арендные жилые комплексы для «среднего класса». Предполагалось, что стоимость аренды в них будет выше, чем плата за муниципальные квартиры, в которых граждане проживают по договорам социального найма. К сожалению, развитие арендных комплексов – это пока скорее благое пожелание, чем реальная программа. Причина банальна. В России обязанности по возведению арендного жилья пытались реализовать за счет бизнеса, которому это оказалось совершенно невыгодно. Ведь продать квартиру в строящемся доме и получить все деньги еще до завершения строительства гораздо выгоднее, чем построить дом, а потом много лет собирать арендную плату, пытаясь окупить инвестиции.
Отмечу, что в той же Дании, в которой родилось понятие арендных жилых комплексов, их строительством изначально занимались профсоюзные организации совместно с муниципалитетами. Причем главной целью этих проектов было не извлечение прибыли, а обеспечение жильем трудящихся. Такой вот социалистический подход.
Есть ли надежда на то, что проект по развитию арендного жилья заработает в России? На мой взгляд, в нынешних условиях, когда программа реализуется только силами Министерства строительства и ЖКХ РФ, она не заработает. Необходим комплексный подход, совместные усилия различных структур и ведомств.
Во-первых, необходимо максимально расширить рынок арендного жилья. Безусловно, надо строить специализированные жилые комплексы, предазначенные только для аренды. Но их возведение возможно не как коммерческий проект, а как целевая государственная программа. Главное условие ее реализации – наличие длинных дешевых кредитов, которые можно получить, например, в пенсионных фондах. Во всем мире пенсионные фонды охотно вкладывают деньги в подобные проекты. Прибыль от них невелика, но зато вложения эти крайне надежны.
Кроме того, необходимо более активно «вводить в арендный оборот» рынок частного жилья. В той же Дании это достигается следующим образом. Налог на недвижимость для владельцев единственной квартиры невелик. Но если ты имеешь несколько квартир, в которых никто не живет, этот налог вырастает в разы.
Единственный способ уменьшить налог – сдать квартиру в аренду. Причем по цене, установленной государством. Примечательно, что стоимость аренды для квартир, находящихся в центре и на окраине примерно одинакова. Разумеется, владельцы квартир не очень довольны такой уравниловкой. Но Дания – социалистическое государство и последовательно проводит политику, направленную на обеспечение равных прав и возможностей. В нашей стране вряд ли решаться диктовать цены владельцам недвижимости. Но вот обеспечить серьезную защиту прав арендаторов мы вполне способны. В тех же скандинавских странах квартиры в «частном секторе» снимают надолго. Квартиросъемщик уверен, что его не «попросят с квартиры» по прихоти хозяина. Единственные причины для расторжения договора – прекращение платежей или противоправное поведение.
При этом даже в благополучных Дании и Швеции аренда квартир – удовольствие не очень дешевое, не каждому по караману. Малоимущим гражданам государство помогает – выдает субсидии на аренду.
В 2012 году несколько членов Общественной палаты РФ, в число которых входила и я, разработали программу, которая называлась «спасательный круг». Мы предлагали государству использовать механизм социальных субсидий на аренду для многодетных семей, оставшихся без жилья. Годами они ждали очереди на получение квартир, тратя почти все доходы на аренду жилья. К сожалению, наша инициатива не нашла поддержки у Правительства. Чиновники были уверены, что лучше потратить деньги на субсидирование ипотеки, которая, если быть честными, решала не столько проблемы граждан, сколько поддерживала «на плаву» строительные компании.
Впрочем, надежды я не теряю и продолжаю доказывать на всех площадках очевидную вещь. Эффективная жилищная политика – это прежде всего комплексный подход. Усилия, направленные только на снижение стоимости строительства, результатов не принесут. Нужны серьезные изменения в сфере налоговой и социальной политики. Только в этом случае жилищный вопрос получит правильный ответ.
