Трудно себе представить более абсурдную ситуацию, чем, если бы сосед решил проложить через вашу квартиру свою канализационную трубу. Между тем, именно это произошло на участке одного воронежского застройщика. Компания «Квартал», ведущая строительство жилого комплекса «Антоновские Яблоки» на ул. Шишкова за гипермаркетом O’Key, обнаружила на своей территории двухсотмиллиметровую канализацию, идущую с соседнего участка.
Вместе с канализацией на земле «Квартала» оказались дорога, фонари и забор. Попытки выяснить, кому принадлежит хозяйство, и на каком основании оно оказалось на чужой территории, успехом не увенчались. Последняя надежда – на суд, в который обратился «Квартал» в минувшем январе. Однако если и суд окажется не в силах найти концы в этой загадочной истории, то застройщику не останется ничего другого, кроме как демонтировать «ничейное» имущество. Но есть один нюанс. Геодезисты говорят, что труба запитана к 17-этажкам «Выбора», построенным на соседнем участке. А это означает, что последствия могут быть непредсказуемы.
Таинственную трубу обнаружили еще в конце 2014 года, в процессе подготовки строительства. Тогда же прояснилось и то, что примыкающий к участку «Квартала» дом «Выбора» возведен всего в 3-х метрах от его границы, хотя по нормам под пожарный проезд должно быть отведено минимум 6 метров.
Руководитель ООО «Квартал» Дмитрий Лукинов обратился за разъяснениями в «Выбор», но получил ответ, что строительство жилых домов произведено в соответствии с градостроительным планом, а канализационная насосная станция (КНС) и дорога согласованы с предыдущим владельцем участка, компанией «Техстройгруп». Какие могут быть претензии? В «Техстройгруп», однако, эту информацию не подтвердили, никаких конкретных соглашений о строительстве дороги, трубопроводной сети и прочего с «Выбором» не заключалось. «Выбор» предоставить их также не смог.
Лукинов отправил официальные письма в уполномоченные органы, но те заняли выжидательную позицию и ограничились формальными ответами. Лишь в Департаменте архитектуры и строительной политики Воронежской области выразили озабоченность ситуацией, объяснив ее причины отсутствием в Воронеже детальной проработки жилых кварталов и планировок территорий, которые могли бы четко регламентировать границы зон размещения зданий и инженерных сетей.
Бардак в строительной отрасли Воронежа – уже давно привычное дело. Но чтобы по чужому участку прокладывались коммуникации, и на это никто не реагировал – это что-то новенькое.
– Затронуты интересы даже не «Квартала», а будущих жильцов нашего комплекса, которым перейдет участок после ввода дома в эксплуатацию. Почему территорией, принадлежащей им, и за которую при оформлении в собственность они будут платить налоги, должны пользоваться посторонние люди? – задается вопросом Дмитрий Лукинов. – Мы понимаем наших дольщиков, которые еще в 2015 году требовали от нас демонтировать чужое имущество. Однако мы также осознаем и те последствия, к которым это может привести. Очевидно, что демонтаж канализации парализует жизнь порядка двух тысяч семей, проживающих в соседних многоквартирных домах «Выбора» и приведет к санитарной катастрофе. Эти люди тоже ни в чем не виноваты, они добросовестно купили свое жилье и вряд ли могли догадываться о такой «ложке дегтя». Мы изначально рассчитывали на мирный порядок урегулирования проблемы: бывает, что в строительстве случаются непреднамеренные просчеты – и тогда возникающие разногласия решаются компромиссным путем. Но в этой ситуации мы и наши дольщики остались с проблемой наедине. И мы были вынуждены искать из нее выход самостоятельно.
Решение нашлось. «Квартал» переделал проект своего жилого дома и внутриплощадочных сетей, умудрившись сохранить заявленные характеристики комплекса, тем самым не нарушив заявленных обязательств перед дольщиками. Пришлось изменить пятно застройки и пересмотреть устройство подземного паркинга, для которого потребовалось возводить дорогостоящую подпорную стену. Простой в строительстве, возникший на время корректировки проекта и его согласования, наверстали за счет повышенных темпов работ в течение 2016 года.
Совокупные вынужденные издержки «Квартала» при этом достигли несколько миллионов рублей, не считая упущенной выгоды, составляющей по оценкам застройщика, не менее 8 млн рублей (по мнению экспертов строительной отрасли, эта сумма занижена, так как реальная упущенная выгода с учетом общего падения спроса на недвижимость должна быть значительно выше). Но и после этого попытки договориться с «Выбором» о возможной компенсации понесенных убытков оказались безуспешными.
В январе 2017 года «Квартал» обратился суд. Что интересно, «Выбор», ранее не отрицавший своего отношения к КНС и дороге, на первом же заседании иск не признал. Доводы более чем странные: как заявил представитель застройщика, они понятие не имеют, чья эта канализация, и кто ее прокладывал. Баста!
Разумеется, разобраться в принадлежности сетей большого труда не составляет. Это же не иголка в стоге сена. По словам защиты ООО «Квартал», адвоката Станислава Рывкина, «процедура получения разрешений на устройство наружных сетей довольно сложна и предполагает согласование в более чем десяти инстанциях. Поэтому скрыть как факт ее наличия, так и факт ее принадлежности попросту невозможно».
Если вдруг в какой-либо инстанции решат пойти на риск и утаить информацию, то она, так или иначе, всплывет там, где предпочитают не играть с законом. Но гораздо большего внимания заслуживает общественное значение такой позиции. Ведь если труба на самом деле выборовская, то это – откровенный плевок в своих же покупателей, которые при худшем сценарии могут остаться без канализации – например, если суд не установит ее принадлежность. Цитируя бородатый анекдот, «проблемы шерифа» постепенно перерастают в «проблемы индейцев». И судя по проявленному отношению к инциденту, вряд ли кто-то будет отстаивать людские интересы и искать пути выхода из проблемы так, как это делает Лукинов.
В «Квартале», разумеется, рассчитывают на лучшее: что в результате судебного разбирательства найдется решение, удовлетворяющее всех. О том, что будет, если «воз» останется «и ныне там», стараются не думать. Но отмечают, что любому терпению когда-то наступает предел.
