«Долевое строительство по адресу жилой массив Олимпийский — это современное жизненное пространство, обладающее ярко выраженной социальной направленностью и ориентированное на семейные ценности, здоровый и активный образ жизни», — говорится на сайте воронежской строительной компании «ВДК».
Недавно сданный комплекс и спроектирован, и обслуживается на совесть: в каждом дворе есть детская площадка, тротуары аккуратно выложены плиткой, а улицы по утрам убираются с помощью новейшей техники. Рядом строятся школы, спортивные, торговые и развлекательные комплексы. Но многие жители нового района, вступившие в долевое строительство с компанией «ВДК» в 2012 году, пока не могут разделить этой радости тихой жизни в ухоженном спальном районе города-миллионника. «ВДК» отказывается выдавать «зеленку», пока дольщики не доплатят за «прочую площадь».
В юридическом языке этот термин обычно применяется для обозначения определенной площади нежилых помещений. Как это применимо к квартирам? Дольщики обратились за ответом к ООО «Агент-Интеллект», которое занималось замерами фактической площади. Директор компании Сусличенко Г.Б. разъяснила: «Так как застройщик - ООО «Партнер», - при продаже учитывает фактическую площадь объекта долевого строительства, указанного в Приложении №1 к договору долевого участия, измерялась вся площадь, находящаяся внутри заштрихованного помещения, т. е. были дополнительно замерены площади дверных проемов и площадок перед лоджиями (балконами), которые в экспликации отражены в графе «Прочие»». Одна из дольщиц, Александра Киселева, позвонила коммерческому директору застройщика — Надежде Улеватовой. Последняя подтвердила, что это не шутка.
Инициативная группа жильцов обратилась к юристу Сергею Мадыкину. Он заключил, что включение «прочей площади» в стоимость квартиры неправомерно, так как не соответствует условиям договора и положениям нормативных актов РФ.
Внимательно изучив судебную практику о «дверных проемах», Сергей не встретил подобных случаев в Воронеже. Однако пару примеров из общероссийской практики ему все-таки удалось найти: в Якутии, Чите. Практически во всех случаях судебное разбирательство разрешалось в пользу дольщиков. За исключением одного, в Удмуртии, когда речь в договоре шла об оплате «проектной площади», то есть вычисленной математически, по проектным осям здания. В случае с «Олимпийским» в самом договоре долевого строительства прописана оплата «общей площади», куда согласно закону площадь дверных проемов не входит.
— По моему заключению, закон полностью на стороне участников долевого строительства, — уверен Сергей Мадыкин. — Но тут есть вопрос: насколько выгодно вступать в судебную тяжбу? Например, в однокомнатной квартире площадь дверных проемов настолько мала, что вряд ли ее компенсация сможет окупить судебные издержки.
Александра Киселева, которая обратилась в редакцию 36on.ru, как раз приобрела «однушку». Более того, ее квартира оказалась на 1,5 кв.м. меньше, чем это было указано в проекте. Из-за этого она не расстроилась — такое случается на практике довольно часто. Не было проблем и с компанией «ВДК»: они согласились вернуть дольщику разницу. Только из-за включения в стоимость площади дверных проемов сумма компенсации сократилась с 40 000 р. до 10 000 р.
Квадратный метр в этом жилом комплексе на 8 тысяч рублей дороже средней цены по рынку. Еще не элитное, но уже и не бюджетное жилье. Но если «прочей площади» намерили меньше, чем на квадратный метр, действительно возникает вопрос о целесообразности обращения в суд.
— Я, если честно, никогда не думала, что буду из-за такой мелочи носиться с документами: я же вообще, получается, компании ничего не должна! Это они должны мне, просто меньше, — пожаловалась Александра. — Некоторые дольщики, например, доплатили нужную сумму и получили заветную «зеленку». Но для меня дело не в деньгах, я просто хочу доказать нашу правоту.
Будущие жильцы «Олимпийского» устроили собрание, на котором решили обсудить, почему же застройщик требует с них дополнительно несколько десятков тысяч рублей. Были расклеены объявления, на Большом воронежском форуме было размещено сообщение о встрече. Пришли не только дольщики, но и еще какой-то мужчина, который не представился и, по словам Александры, сложив руки перед грудью, вел видеозапись встречи, постоянно приговаривая: «У вас ничего не выйдет». Но некоторые из дольщиков все же направили свои жалобы в ВДК. Ответа не последовало.
Привлечение юриста и составление второй, уже коллективной, жалобы проблему также не решили. «Еще одна проблема, с которой столкнулись мои клиенты, состоит в том, что очень уж трудно бороться со строительными гигантами, слишком велико их административное давление», — комментирует Сергей Мадыкин.
Всего в жилом комплексе Олимпийский должны быть сданы 4 дома. Два из них сданы с просрочкой, плюс до сих пор не всем дольщикам переданы купленные квартиры. Обязанный по закону за два месяца уведомить о задержке сроков сдачи объекта, застройщик этого не сделал — и это еще одна претензия дольщиков. Но выплачивать неустойку, похоже, никто не собирается - по крайней мере по словам представителей «ВДК». Письменного ответа дольщики так и не дождались. Жалобы отправлялись коллективно, начиная с 22 июля. Прошло уже намного больше, чем указанные в претензиях 10 дней.
Особо активные дольщики попытались самостоятельно добиться ответа - уже не от «ВДК», который, по сути, всего лишь девелопер, а напрямую — от застройщика. Отправились на улицу Арсенальную, указанную как юридический адрес. Адрес и впрямь оказался юридическим — никаких намеков на присутствие застройщика, а именно ООО «Партнер», они там не нашли. В переговорах отвечает за него «ВДК», выступая как посредник.
— В российской практике строительства подобного рода явления случаются часто, — говорит Сергей Мадыкин. — Но в том, что проект принадлежит девелоперу, который заключает договор подряда с некой строительной компанией, конечно, ничего криминального нет. Это разделяет сферу ответственности компаний, что удобно в случае возникновения претензий.
Куда более загадочен тот факт, что согласно данным из ЕГРЮЛа, ООО «Партнер» в принципе не может выступать застройщиком. Для этого у него просто нет необходимого кода ОКВЭД. Как основной вид деятельности у компании «Партнер» значится «консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления». Но, несмотря на то, что застройщик привлек к строительству реальные строительными компаниями, на управление самими строительными работами он просто не имел права. В классификаторе видов экономической деятельности четко сказано, что ОКВЭД «Партнера» «не включает: - руководство проектами в области строительства». Для этого по закону нужен код ОКВЭД 74.20.1, которого у «Партнера» нет.
Официальный сайт Ростехнадзора по каким-то причинам не содержит и информации о наличии у компании допуска СРО. (Этот документ стал необходим для проведения многих видов работ, в том числе и для жилищно-гражданского строительства, после отмены лицензирования строительной деятельности).
Вопрос: а кто же тогда выдал разрешение на строительство?
ООО «Партнер» выиграл аукцион на комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства у Фонда содействия развитию жилищного строительства, назначив максимальную сумму — почти 10 миллионов. Похоже, «Партнер» раньше никогда не выступал в роли застройщика, хотя предприятие существует уже 4 года.
Мы публикуем официальный ответ компании «ВДК».
1. На вопрос
- В каком законе или в каком пункте договора опровергается п.3.39 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации и «прочая площадь», а именно площади дверных проемов и площадок перед лоджиями (балконами), включается в итоговую стоимость квартиры?
Хотим сообщить следующее: опровергать, равно как и подтверждать подобные пункты Инструкции ООО «ВДК» не должно (ни от своего имени, ни от имени застройщика), потому что в Инструкции речь идет об объекте недвижимости, а отношения между застройщиком и дольщиками – это отношения, возникающие по поводу объекта долевого участия, определенного договором.
2. Кроме того, хотим акцентировать внимание на том, что в статье, опубликованной на портале 36on.ru (от 14 августа 2014, автор Богданова Екатерина), на наш взгляд, допущены некорректные, ложные высказывания, которые вводят читателей материала в заблуждение, а также порочат честь и достоинство компании ВДК и ее партнеров.
Приведем некоторые из них.
2.1 В названии, и далее по тексту
«ВДК» не отдает «зеленки» своим дольщикам»
ООО «ВДК» – девелопер проекта комплекса по адресу жилой массив «Олимпийский». Вопросами оформления прав собственности дольщики занимаются самостоятельно, а застройщик лишь выдает документ. Ни застройщик, ни девелопер «не выдают зеленки», это исключительное полномочие Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.
2.2 «…Два из них сданы с просрочкой… ».
Все дома сданы в сроки, предусмотренные договором.
2.3 «…Слишком велико их административное давление», — комментирует Сергей Мадыкин.
Это личное мнение фигуранта материала, не основанное на фактах. Добавим, что общение сторон (дольщик-застройщик) происходит в рамках заключенных гражданско-правовых договоров.
2.4 По поводу вопросов, поднятых в статье, а также приведенных выводов, которые, как мы уже сказали выше, являются сугубо личным мнением их авторов («Инициативная группа жильцов обратилась к юристу Сергею Мадыкину. Он заключил, что включение «прочей площади» в стоимость квартиры неправомерно, так как не соответствует условиям договора и положениям нормативных актов РФ…. По моему заключению, закон полностью на стороне участников долевого строительства, — уверен Сергей Мадыкин»). Мы же хотим подобнее прояснить ситуацию взаимоотношений сторон, описание которой затронуто в статье.
Предметом договора долевого участия в строительстве является объект долевого строительства, а не квартира, как объект недвижимости, в отношении которой какие-либо договоры могут быть заключены только после регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства.
В договоре долевого участия стороны согласовывают объект долевого строительства и утверждают порядок определения цены за объект долевого строительства.
В соответствии с пунктом 1.3. Договора, объектом долевого строительства является (1, 2 или 3-х комнатная) квартира, имеющая условный номер, расположенная на …. этаже в строительной позиции №…. общая проектная площадь объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, лоджий/балконов (с учетом коэффициентов 0,3/0,5). Объект долевого строительства обозначен штриховкой в Приложении № 1, которое является неотъемлемой частью договора.
Из приложения № 1 следует, что договор заключался в отношении объекта долевого строительства, включающего все комнаты, лоджии/балконы и все иные площади, которые входят в штриховку.
Таким образом, при заключении договора стороны согласовали, что объект долевого строительства включает в себя комнаты, лоджии/балконы и дверные проемы, находящиеся в границах заштрихованного помещения. Следовательно, для определения фактической площади объекта долевого строительства необходимо проводить обмеры всех площадей, находящихся в границах заштрихованного в Приложении № 1 помещения.
Порядок определения цены за объект долевого строительства, согласованный в пункте 2.8 договора, предусматривает, что оплате подлежит вся фактическая площадь объекта долевого строительства, исходя из стоимости одного квадратного метра, определенной в соответствии с условиями договора.
Определение фактической площади осуществляется на основании обмеров, произведенных организацией, имеющей соответствующие полномочия.
Кратко: Предметом договора участия в долевом строительстве является объект долевого строительства, обозначенный штриховкой в приложении к договору. В договоре долевого участия согласовано, что оплате подлежит общая фактическая площадь объекта долевого строительства. В общую фактическую площадь объект долевого строительства входят не только комнаты, лоджии/балконы, но и прочие площади, попадающие в штриховку в приложении к договору.
2.5 Информация о неправомерности деятельности ООО «Партнер» в качестве застройщика является ложной. В соответствии с действующим законодательством в отношении организаций, занимающихся подобного рода деятельностью, постоянно проводятся проверки различных компетентных органов, таких как прокуратура и органы строительного надзора. В результате проводимых проверок никаких нарушений законодательства в отношении ООО «Партнер» не выявлено, что подтверждает правомерность деятельности ООО «Партнер» в качестве застройщика. Кроме того, приведенные в статье доводы не являются препятствующими обозначенному виду деятельности.
2.6 В финале статьи недоумение вызывает следующее высказывание
Вопрос: а кто же тогда выдал разрешение на строительство?
ООО «Партнер» выиграл аукцион на комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства у Фонда содействия развитию жилищного строительства, назначив максимальную сумму — почти 10 миллионов. Похоже, «Партнер» раньше никогда не выступал в роли застройщика, хотя предприятие существует уже 4 года.
Во-первых, разрешение на строительство выдано на законных основаниях уполномоченными органами. Во-вторых, какая связь между заданным вопросом и заявлением, призванным стать ответом на него? (вопрос выдачи разрешения на строительство и вопрос предоставления земли для строительства). На наш взгляд подобные заявления (как и некоторые другие в этой статье) предназначены лишь для привлечения внимания читателей.
Редакция 36on.ru продолжает следить за ситуацией.
