К любой юридической сделке необходим грамотный подход. При продаже или покупке квартиры необходимо проявлять двойное внимание!
На что нужно обратить внимание при покупке квартиры
С юридической точки зрения главное — купить «чистую» квартиру. Юридическая чистота квартиры подразумевает полное отсутствие препятствий для заключения договора. Необходимо провести юридическую проверку квартиры, которую вы хотите купить, иначе вы рискуете тем, что в будущем вашу сделку могут признать недействительной. Поэтому услуги грамотного риэлтора при покупке недвижимости просто необходимы.
Конечно, особую юридическую опасность представляют квартиры на рынке вторичного жилья. Здесь можно, например, купить квартиру, а потом окажется, что прежний владелец купил её с нарушениями закона или неправильно была осуществлена приватизация жилплощади. Проблемы прежнего хозяина квартиры могут стать вашими.
При покупке квартиры в первую очередь необходимо проверить правоустанавливающую документацию на приобретаемую недвижимость. Также следует тщательно изучить документы, удостоверяющие личность продавца, и удостовериться, что он действительно является собственником приобретаемой вами квартиры.
Далее необходимо получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Ее легко можно получить в соответствующем органе, заплатив небольшую сумму и предъявив свой паспорт. Справка ЕГРП должна включать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на квартиру, а также любые сведения об ограничении прав на объект, требованиях суда и т. п.
Благодаря выписке ЕГПР вы можете быть уверены, что квартиру не заложили, не арестовали и хозяин у нее настоящий.
Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то при ее продаже должен соблюдаться ряд определенных условий. Закон предусматривает особый порядок продажи квартиры, находящейся в долевой собственности. На основании статьи 250 ГК РФ покупке доли посторонним лицом другие «долевики» имеют преимущественное право покупки. Таким образом, может внезапно оказаться, что другой собственник квартиры тоже хотел бы выкупить долю и он в этой очереди окажется впереди вас. Поэтому при покупке квартиры, находящейся в долевой собственности, требуйте от продавца официальные отказы от притязаний на продаваемые доли от всех совладельцев жилья.
Если вы купили долю недвижимости у ее владельца, но без ведома совладельца объекта, то он получит право в случае несогласия с этой сделкой обратиться в суд.
На основании закона владение, пользование и распоряжение совместным имуществом производится по обоюдному согласию. Имущество, которое было нажито супругами в браке, считается совместной собственностью. Для оформления одним из супругов сделки с недвижимостью, которая требует нотариального удостоверения либо регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить официальное согласие второго супруга. Иначе сделка может быть признанной недействительной.
Когда сделку по покупке квартиры могут признать недействительной:
- сделка нарушает закон и не соответствует правовым актам (ст. 168 ГК РФ);
- сделка не соответствует основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ);
- сделка носит мнимый (притворный) характер (ст. 170 ГК РФ);
- сделку не может заключать несовершеннолетнее лицо
- сделку не может заключать несовершеннолетнее лицо (ст. 172 ГК РФ);
- сделку не может заключать несовершеннолетнее лицо без согласия родителей (попечителя (ст. 175 ГК РФ);
- сделка совершена лицом, не обладающим соответствующими полномочиями (ст. 173, 183 ГК РФ);
- сделка совершена ограниченным в дееспособности по суду или признанным недееспособным (ст. 171, 176 ГК РФ);
- сделка совершена лицом, не способным осознавать свои действия (ст. 177 ГК РФ);
- сделка совершена лицом, введенным в заблуждение (ст. 178 ГК РФ);
- сделка совершена обманом, под угрозой насилия, при злонамеренном соглашении сторон (ст. 179 ГК РФ).
Если сделка признается недействительной, ее участники обязаны вернуть все, что они приобрели в ходе данной процедуры.
Несмотря на то, что на основании ГК РФ при переходе права собственности на квартиру другому лицу права пользования предыдущего собственника прекращаются, следует помнить, что существуют исключения из этого правила. Например, если в жилье проживают отказополучатели, получившие право пользования недвижимостью по завещательному отказу, то при переходе права собственности на квартиру они сохраняют свое право пользования!
На что нужно обратить внимание при продаже квартиры
При продаже квартиры, конечно, главным является полностью получить установленную сумму за свою недвижимость с соблюдением сроков. Важно выбрать покупателя, вызывающего доверие, который не откажется от сделки в последний момент. Для этого следует прибегнуть к такому условию как задаток. Не стоит путать задаток с авансом.
Согласно ГК РФ задаток является денежной суммой, которая выдается в качестве доказательства выполнения своих условий по договору. Проще говоря, покупатель выдает вам крупную сумму денег в качестве доказательства, что он не отступится от своих намерений купить квартиру у вас. Аванс же — это по сути часть выплаты за квартиру, которую придется вернуть, если покупатель передумает. А при задатке, если покупатель решит отказаться от сделки, то деньги останутся вам в качестве компенсации потери времени, и вы спокойно будете искать другого покупателя.
Также если при нарушении другой стороной действующего договора, вами были понесены какие-либо убытки, они должны быть компенсированы.
Важно знать, что данные о задатке в обязательном порядке должны указываться в договоре, иначе он будет считаться авансом!
Продавцу квартиры рекомендуется составить расписку в получении денежных средств по договору. Так вы получите доказательство оплаты, а также сможете использовать эту информацию для получения налогового вычета.
Офис продаж компании ВестСтрой:
Россия, г. Воронеж, Антонова-Овсеенко, д. 7л
Тел: (473) 2-586-066
Сайт: http://westvrn.ru
Проезд общественным транспортом:
Маршрутные такси №: 105, 108а, 3в, 67а, 19.
