Из воронежского «Факела» ушел центральный защитник Райан Сенхаджи

В Воронежской области заммэра Семилук сбил 7-летнего ребенка на пешеходном переходе

Воронежцам напомнили о прибытии мощей святителя Тихона

«Ласточки» могут пустить между Воронежем и Москвой

В ДТП в воронежских Лисках пострадали семь человек

Беспилотник сбили над одним из районов Воронежской области: люди не пострадали

Гороскоп на 18 июля: день полон возможностей

Воронежские перевозчики назвали «адекватную» стоимость проезда в общественном транспорте

стоимость проезда в Воронеже вырастет до 37 рублей картой и 40 рублей наличными

На ремонт дорог в районах Воронежской области выделили 54,7 млн рублей

Воронежца оштрафовали за призывы к насилию в отношении губернатора

Следком начал расследование преступлений ВСУ в Воронежской области

Сегодня от вас потребуются усилия, чтобы добиться желаемого или помочь окружающим. Рассчитывать стоит, прежде всего, на свои силы

Воронежский фермер рассчитается урожаем за долг в 6,7 млн рублей
 

Жара заставила воронежцев побить рекорд потребления электроэнергии

Воронежский «Факел» проведет стартовый матч Первой лиги 20 июля

Три человека получили травмы в лобовом ДТП в Воронеже

237 тысяч в месяц – столько нужно воронежцам для счастья

Число раненых при атаке БПЛА в Воронежской области выросло до 27

Синоптики: дожди с грозами накроют Воронеж до конца недели

Сегодня жизнь покажется детской игрой, в которой вы непременно сможете выиграть. В таком позитивном ключе пройдет весь день

Сегодня не исключены критические ситуации, но, что приятно, у вас будут ресурсы для выхода из неприятностей

Бастрыкин взял на контроль ситуацию с жильем женщины-инвалида из Воронежа

Фура Mercedes перевернулась на М4-«Дон» в Воронеже: ранен водитель

Разбиты стекла и машины, нет света: шторм бушует в Воронежской области

Компания подростков разбилась в аварии под Воронежем

В Воронеже более 2,5 тысяч болельщиков пришли на знакомство с обновленным составом «Факела»

Дожди, грозы и до +30 градусов: синоптики рассказали о погоде в Воронеже на новой неделе

Гороскоп на 14 июля: будьте начеку

Суд приостановил строительство жилого комплекса за 5,5 млрд в Воронеже

Аналитика

Цена квадратного метра на "Золотой миле" Воронежа

Появление в Воронеже обеспеченного "среднего класса", неизбежно привело к созданию на рынке недвижимости  нового сегмента - рынка элитного жилья. Высокая плата за естественное желание человека - жить в наиболее комфортных условиях, - породила достаточное количество строительных фирм, готовых обеспечивать спрос. Вопрос только в том, насколько этому спросу соответствует качество. 
 
 
Мы поставили себе цель -  разобраться в реальной ситуации, сложившейся в Воронеже, классифицировав объекты по:
  • качеству проекта;
  • местоположению объекта;
  • ценовой политике застройщика.
 
Самый поверхностный анализ рынка новостроек так называемого элитного жилья в Центре Воронежа показал полное отсутствие единых подходов к классификации уровней  так называемой «элитности», как у застройщиков, так и у риэлтерских агентств Воронежа.
 
В основе своей, за элитное жилье выдаются многоэтажные дома и комплексы повышенной комфортности в центральной части города. Назовем ее условно - "золотая миля", тем более, что это понятие выдержало проверку временем и принято еще в 19 веке в Британской империи. Характеризуется оно расположением внутри условной границы  наиболее дорогих объектов бизнеса, магазинов, гостинниц или -  в нашем случае, - жилья. Для Воронежа это естественно сложившаяся территория, ограниченная улицами  Бахметьева, Пеше-Стрелецкой, Урицкого и набережной Массалитинова.
 
 
В результате достаточно ограниченного предложения площадок под жилое строительство в центральной части Воронежа, большинство застройщиков позиционируют свои объекты исключительно как дорогое элитное жилье.
Однако не всегда и не во всем оно соответствуют даже базовым критериям домов премиум класса. 
 
В качестве основы исследования мы взяли методологию сравнительного анализа рынка новостроек элитного жилья в центральной части Воронежа с аналогичным в Москве, мы установили полное отсутствие общих подходов в оценке критериев «элитности» жилой недвижимости на местном и столичном рынках.

На сегодняшний день элитную жилую недвижимость Москвы традиционно делят на 4 основных класса:  «А» (Luxe), «A-», «В» и «С».
 
К характеристикам домов Класса «А» (Luxe, De Luxe) традиционно отнесены:
  1. Расположение в престижном районе - принцип "Золотой мили". 
  2. Расположение в районе застройки других домов класса «А» и класса «А-» - принцип социальной однородности жильцов.
  3. Проект жилья должен быть разработан известным архитектурным бюро. Использование при отделке общих зон и парадного подъезда дорогостоящих материалов., удобство планировочных решений, размеры жилых помещений от 100 кв.м при высоте потолков от 3,3 м
  4. Свобода планировки квартир, предусматривающая индивидуальность решения.
  5. Ограничение количества квартир в постройке 50-ю.
  6. Высокая репутация застройщика.
  7. К классу «А» не может быть отнесено "вторичное" жилье.
  8. Огороженность территория благостроенного внутреннего двора.
  9. Обязательная закрытая, наземная, либо подземная парковка, предусматривающая 2-3 машиноместа «на квартиру».
  10. Высококачественные лифты, обеспечивающие минимальный уровень шума, система климат-контроля с фильтрацией воздуха и центральное кондиционирование, собственный тепловой пункт, дублирование системы электроснабжения, качественная и многоуровневая система фильтрации воды.
  11. Обеспечение высокого уровня безопасности, предусматривающее охрану, технические системы видеонаблюдения и контроля доступа.
  12. Наличие системы комплексного управления зданием при круглосуточной возможности использования услуг консьержа. 
    
К элитному жилью класса «А-» относятся жилые комплексы, не соответствующие сразу всем критериям класса "А". Чаще всего это превышение лимита квартир - более 50-ти, расположение в менее престижном районе. Это влияет и на ценообразование.
 
 
Требования к характеристикам домов класса «В» снижены:
  1. Расположение в престижных районах города не является обязательным;
  2. Наличие большой придомовой территории ( до нескольких гектар) имеющей ландшафтный дизайн, детские площадки и гостевой паркинг;
  3. Количество квартир может доходить до пятисот и не имеет принципиального значения.;
  4. Не менее одного машиноместа на квартире в обязательной подземной парковке;
  5. Высота потолков может быть снижена (от 3 м);
  6. Требования к уровню безопасности практически на том же уровне - охрана, видеодомофоны, КПП;
  7. Предусмотрена развитая собственная инфраструктура  (торговый центр, кафе и ресторан, фитнес-клуб, СПА-салон, возможны иные вариации).
 
К жилью класса «С», характеризуемого как «бизнес-класс» в Москве отностся построенные в 90-е годы "элитные дома". В то время в России рынок элитного жилья только зарождался, официальных классификаций не существовало, и застройщики руководствовались исключительно собственными критериями.  
По сути "класс С" -  это многоквартирные дома, имеющие огороженную территорию парковки.
 
В   сводной таблице  приведены данные  по отдельным объектам и жилым комплексам, расположенным в зоне "Золотой мили", которые на  воронежском рынке недвижимости позиционируются застройщиками  как элитное жилье.
 
Параметр Качество проекта, является комплексным показателем, учитывающим технологию строительства, тип остекления и отделки фасадов, отделку и площадь квартир, высоту потолков, инженерное обеспечение и пр. (см. таблицу).
 
 
 

Примечание к таблице:
В исследовании  проводилось сопоставление стоимости однокомнатных квартир,  ценообразование которых определяется застройщиками на основе  максимальных значений цены квадратного метра
 в предлагаемом ими квартирном фонде строящихся объектов.
 
 
Используя приведенный классификатор при анализе предложений воронежских застройщиков (см. таблицу), можно с определенной долей уверенности сделать Вывод о том, что почти все строящиеся дома, которым присвоена характеристика "Элитных" в центральной части Воронежа, относятся исключительно к «бизнес классу».