За первые шесть месяцев кризисного 2015 года в Воронежской области построили жилья больше, чем за аналогичные периоды прошлого года и даже докризисных 2013-го и 2007-го. Было введено порядка 564 тысяч квадратных метров в многоквартирных домах и 189 тысяч «квадратов» в частном секторе – едва ли не рекордные показатели за последнее десятилетие. Эксперты отмечают, что Воронеж по темпам развития строительного рынка идет в первой тройке по стране за Москвой и Санкт-Петербургом.
По информации Росстата, за первое полугодие этого года в регионе было сдано 564 тысяч квадратных метров в многоквартирных домах против 418 тысяч квадратных метров в 2014 году (рост более чем на 35%). До конца года, по оценке гендиректора Института развития строительной отрасли Виталия Холопика, воронежские застройщики смогут сдать до миллиона «квадратов» квартир. Фактическая стоимость построенного в 2015 году жилья, по оценке статистического ведомства, уже превышает 11 миллиардов рублей (более 7,6 тысяч квартир). До конца 2015 года драйверами ввода жилья должны стать достраивающиеся жилые комплексы бизнес-класса, а на долгосрочную перспективу заявлен ряд проектов для менее требовательных потребителей.
Спрос и предложение
Многие из построенных в первом полугодии 2015 года квартир остаются пустыми – по оценке экспертов спрос на рынке с начала года упал вдвое. Привлекать новых клиентов девелоперам советуют скидками. Директор аналитической службы недвижимости Infoline Евгений Лавриненко отметил: «Официальных данных по реализации квартир в Воронежской области, конечно, не публикуют ни застройщики, ни риэлторы. Но, по моей оценке, с начала года спрос на недвижимость в регионе просел приблизительно на 50% при заметном росте предложения. Во время падения курса рубля в конце прошлого года люди спешно вкладывали свои сбережения в недвижимость. Сработал механизм отложенного спроса: почти все, кто планировал покупку квартиры в 2015 году, купили ее в последних месяцах 2014».
По мнению Евгения Лавриненко, у застройщиков есть эффективные методы выровнять спрос к концу 2015 года – радикально снизить цены на «первичку»: «На мой взгляд, накопленные площади можно эффективно реализовывать по дисконту не менее 25%». Воронежские застройщики уже частично начинают работать со скидочными программами. Так, ОАО «Домостроительный комбинат» (ОАО «ДСК) снизило цену на ряд объектов на 20%.
«Кризис 2008 года научил девелоперов действовать грамотно в сложных ситуациях, не доводя дело до приостановки проектов и, как следствие, неизбежного банкротства. Воронежские компании сейчас финансово устойчивы и зачастую реализуют проекты полностью за собственные средства», - оценила ситуацию на рынке коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова.
Официальная статистика позволяет отметить проседание рынка по ипотеке. Согласно данным ЦБ, за первые шесть месяцев этого года в Воронежской области было совершено 15 тысяч таких сделок – вдвое меньше, чем в прошлом году. Впрочем, банкиры не считают, что такая динамика негативно скажется на рынке.
«Ипотека — это социально значимый продукт, привлекательный с точки зрения соотношения уровня риска и доходности. Поэтому вне зависимости от ситуации на рынке крупные игроки вряд ли будут сворачивать это направление», - говорит директор регионального центра «Центральный» Райффайзенбанка Шурхат Собиров.
Опора на эконом-класс
Одним из драйверов роста строительного рынка Воронежской области на среднесрочную перспективу может стать госпрограмма «Жилье для российской семьи» (ЖРС). С начала осени прошлого года в нее было включено восемь проектов многоэтажной застройки эконом-класса. Общая площадь запланированного ввода по программе может превысить 300 тысяч квадратных метров. Вводиться эти дома будут до 2025 года. Департамент архитектурной и строительной политики Воронежской области провел расчет оценки объема спроса на жилье эконом-класса в рамках этой госпрограммы. По подсчетам властей, потенциальный объем спроса жителей облцентра и окружающей его Воронежской агломерации составляет более 700 тысяч квадратных метров жилья.
Одним из крупнейших проектов в рамках ЖРС – возведением 1,2 миллионов квадратных метров (из них по госпрограмме – 70 тысяч) жилья в границах пригородного поселка Отрадное – занимается местное ОАО «ДСК». По информации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), жилье планируется поэтапно вводить до 2030 года. ДСК также запланировал строительство 28 тысяч «квадратов» жилья эконом-класса по госпрограмме в микрорайоне Шилово (вводиться дома будут до 2025 года). Другой крупный игрок местного рынка – ООО «Выбор»– вошел в госпрограмму с проектом микрорайона «Озерки» на 1 миллион квадратных метров жилья (из них по ЖРС – 25 тысяч) в районе улице Ильюшина на левом берегу облцентра. Также на левом берегу два жилых дома общей площадью 20 тысяч квадратных метров строит воронежская группа компаний «Еврострой». ООО «Воронежское монтажное управление-2» строит 30 тысяч квадратных метров жилья в пригородном поселке Подклетное (сдать жилье в эксплуатацию планируется до осени 2017-го). В программу также включен проект комплексной коттеджной и многоэтажной застройки ООО «Вудвиль» на 184 тысяч «квадратов» в районе входящего в черту города поселка Масловка. Окончание строительства этого комплекса намечено на конец лета следующего года. В середине прошлого месяца были заявлены самые свежие проекты – два жилых квартала в окраинном воронежском микрорайоне Сомово и городе Боброве в 100 км от областного центра ОАО «Воронежагропромстройкомплект» (ВАПСК). Их общая площадь может составить около 55 тысяч квадратных метров. Как сообщал в конце июля замгендиректора ВАПСК Андрей Федотов, заявка на включение в госпрограмму бобровского проекта уже одобрена, сомовского – пока рассматривается. Проекты ВАПСКа планируется сдать в эксплуатацию до конца 2017 года.
«Для государства строительная отрасль продолжает оставаться одной из самых важных – она дает не только жилье, но и деньги в бюджет, и рабочие места. Поэтому к мерам господдержки ЖРС я отношусь с оптимизмом, они должны заработать», - говорит Евгений Лавриненко.
Жилью прописали свежий воздух
Позитивную динамику Воронежская область показывает и по темпам ввода малоэтажного жилья – от частного сектора по программе ипотечного жилищного строительства (ИЖС) до элитных коттеджных поселков. За первое полугодие 2015 года, по информации воронежского облправительства, было введено около 189 тысяч квадратных метров жилья в малоэтажных домах. Среди районов области по объему строительства такого жилья лидирует примыкающий к облцентру Новоусманский, где в 2014 году было построено 158 тысяч квадратных метров. В числе лидеров по итогам прошлого года оказались также Рамонский (65 тысяч), Лискинский (51 тысяча), Россошанский (44 тысячи), Семилукский (38 тысяч), Борисоглебский (31 тысяча), Бобровский (23 тысячи), Бутурлиновский (21 тысяча) и Хохольский (20 тысяч) районы.
Недалеко от облцентра строится несколько коттеджных поселков премиум-класса. Наиболее крупные из них, по оценке областных властей, - жилкомплекс «Дубровский» в Новоусманском районе (около 15 километров от центра Воронежа), коттеджный поселок бизнес-класса «Лесково» в Семилукском районе (около 20 километров от центра), микрорайон «Изумрудный» в Рамонском районе (16 километров от центра). Средняя стоимость дома без отделки с земельным участком в них может доходить до 7 миллионов рублей.
«Дубровский» в прошлом году начала строить структура группы «Новые строительные технологии» ООО «Валенсия». Проект представляет собой восемь многоквартирных трехэтажных домов общей площадью 4,4 тысячи «квадратов». Коттеджный поселок «Лесково» возводит строительная компания «Авирон» и инвестиционно-девелоперская компания (ИДК) «Сота» на площадке около 20 гектаров. На территории располагается 220 частных домовладений, а также мини-маркет, офис управляющей компании, автостоянка, спортивные и детские площадки. Микрорайон «Изумрудный» располагается на 103 гектарах и представляет собой 700 земельных участков размерами от 6 до 12 соток.
Руководитель коммерческого направления ИДК «Сота» Олеся Нартова отмечает, что цена за сотку земли в коттеджных поселках колеблется от 20 до 150 тыс. рублей: «Большинство из них – не концептуальные с точки зрения архитектуры, то есть это продажа земельных участков без подряда. Так что здесь инициаторы проектов выступают скорее не как застройщики, а как лэнд-девелоперы». По информации Олеси Нартовой, в Воронежской области сейчас заявлено около 35 коттеджных поселков: «Конечно, они все находятся на разной стадии готовности, и, скорее всего, не все будут реализованы, тем не менее, предложение увеличилось в разы. Произошло это преимущественно в эконом-сегменте».
Коттеджные поселки строятся в воронежской агломерации и по программе «Жилье для российской семьи». Так, в трех километрах от индустриального парка «Масловский» ООО «ЦЧР ИнвестСтрой» строит поселок «Никольские дворики». Проект представляет собой 361 земельный участок площадью по 10 соток, предусмотренных под ИЖС, из них на 80 участках предполагается построить комплекс многоквартирных трехэтажных жилых домов. Всего планируется построить 31 дом на 731 квартиру. Всего коттеджный поселок должен занять более 62 гектаров.
Заявленные сегодня в Воронежской области жилищные проекты позволяют рассчитывать, что регион сможет не только сохранить высокие темпы роста строительной отрасли, но и обеспечить жителей предложениями нового уровня и непривычного формата. Эксперты сходятся во мнении: сегодняшняя стабильная политика губернатора и правительства области направлена на развитие Воронежа как современного мегаполиса.
Материал подготовлен для портала улучшения делового климата в Воронежском регионе ВЛАСТЬ-БИЗНЕС.РФ
